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龍宇房产龍宇房地产经纪有限公司商业地产知识培训目录：商业地产之由来商业地产之特征商业地产之招商商业地产之回购商业地产之回报商业地产之广告商业地产之活动商业地产之销售政策商业地产之策划商业地产之营销推广节奏商业地产之由来商业的组成部分综合商圈综合商圈基本位于市区商业核心地带，由大型超市、百货商场、专业店、专卖店、零售专卖业态组合，有强大的辐射能力、批发能力、聚集效应，消费群体以商圈内部及周边为主，主要满足人们的日常消费。专业市场由大型专业市场聚合组成，以批发、零售专业性、耐用性消费品为主，具备较强的辐射能力，辐射市区甚至周边县市。社区商业社区零散商业是以社区底商、路边综合商店为主，满足近距离甚至是本社区内居民日常消费的商业形式，一般经营规模小，成本低，易周转。新区商业发展中新区商业，新规划的开发区、高新区、大学城，商业规划的体量比较大，以专业卖场或专业市场为主，加植树理论。商业的演变过程上世纪90年代中期以前，小商品市场，百货大楼为主导，与现在商业相比较最为突出的，购买商品没有可选性、区域差价严重、没有服务意识。98年左右，在全国兴起的超级购物广场，家电卖场、家具卖场、装饰材料卖场、4S店、蜂拥而起，直接上演了产业革命和升级，全国范围的老牌百货大楼和老牌经营店快速消亡，新兴商业模式将促销、低价、服务、连锁作为经营目标，国美电器首次将家电价格压低，连带影响的还有药品，全国范围的出现平价医药连锁超市，翻天覆地的行业革命后，最终受益的是老百姓。专业市场经历了从无到有、从小到大、从单个专业市场到专业市场集群的发展历程。专业店、旗舰店、区域代理店的发展历程，90年代后期，随着企业品牌化经营的发展，各个品牌分别在各大城市的核心商圈设置专卖店、旗舰店、区域代理店，品牌已经成为所有工厂、商品分销渠道的重要形象，已经和正在成为品牌的商品陆续迁出超市或百货大楼，2000年后是各类专业店开辟市场，树立形象的重要时期。商业地产的组成商业的快速革命和产业升级的同时，房地产行业也在朝气蓬勃的发展，双向发展形成了2中产业的合并，开发商看到商业地产的高利润，经营户看到的是商业经营的高收入，使得地产和商业有了完美的结合。2002年左右是全国上下商业地产高峰开发的阶段，由于盲目上马和经营定位的偏离，最总导致了商业地产泡沫的出现，许多的商业项目成为烂尾盘，同时销售情况良好的楼盘经营却很惨淡，经营户也开始变得精明起来，从开始的抢铺到后来的上门招商。商业地产之特征商业地产与住宅地产的区别商业地产顾名思义是进行商业经营类的地产开发，包括写字楼、卖场、没头、专业市场。住宅地产是安身的场所，老百姓最为关切的问题，在有了衣、食之后就开始考虑住的问题了，每个人都很迫切的希望有一个温暖的家，家的前提就是要有房子，经济发达的现在，很多人都期望在城市拥有一所住房，正因为有了庞大的刚性需求才有了现在住宅地产火爆的销售和疯狂的涨价。房地产行业已经成为国民经济发展的主要行业，房地产行业是除国内垄断行业之外，最为暴利的民营行业，在大部分的县市政府的财政收入60%以上是靠房地产行业发展获得的。07年的物价上涨，利率上调，都和房地产行业有直接的关系。商业地产是富人可以玩的一种高风险投资，商业地产的诱惑之大是他的高回报和良好的经营前景，以经营和赚取利润为出发点进行的购买行为，而不是为有洗身之所为出发点的。商业地产的容积率在1.8——7左右，住宅一般在1——3左右。商业地产的得房率在50%左右，住宅地产在80%左右。契税的缴纳也是不一样。商业地产的使用权限住宅地产的使用权限是70年，商业地产的使用权限是40年，计算的方式是开发商取得土地缴纳土地出让金后开始计算。部分的商业地产和写字楼的使用权限是50年。卖经营权的商业40——50年的使用权限。商业地产的技术指标技术指标是政府制定的硬性或不可更改的技术参数，包括限高、容积率、绿化率、建筑密度，开发商、规划设计院、景观制作公司，根据技术指标进行项目的规划、产品设计、户型研发。得房率、外立面、户型设计等软性指标，原则上是不受政府强制限制的。商业地产的风险性商业地产相比于住宅地产的拿地成本要高，但是在销售价格上却比住宅地产高出2——5倍左右，风险在于，商业地产开发是在焦虑中开始的，一旦第一次销售开盘没有达到火爆效果，或销售量没有达到所推出楼盘的40%以上的时候，投资人的热情就会被瞬间消失，不但无法销售剩余楼盘，严重的会产生退房。楼盘在没有达到销售目标时，开发商迫于压力会采取强硬开业行为，资金不到位、商户杂乱时，是商业地产泡沫破灭的时间，因为任何一个商业的形成都需要3年左右的时间，进行定位调整，商品、服务的升级或改进，在这段时间，投资人是看不到良好经营前景和高回报的。对投资人来讲，商业地产完全是靠经营为基础支撑，一个商业项目在开业率不达到60%的时候，或不能完