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中国房地产行业分析徐子庆　广发证券研发中心第一章?房地产业的含义及产业特性第一节?房地产业的含义????房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。????????????????????第二节?房地产业的产业特性1、?房地产业的发展具有周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。2、?房地产业具有很强的产业关联性????房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3、?房地产业的发展具有地域性????房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。4、?房地产业的发展受产业政策的影响非常大????政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。????????????????第二章?我国房地产业的发展历程????改革开放以前，在计划经济模式下，土地不是商品，我国不存在房地产市场，没有真正意义上的房地产业。改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，回顾我国房地产业的发展历史，可以将我国房地产业的发展历程划分为以下几个阶段：1、?房地产业发展的起步阶段????这个阶段经历的时间是1978年至1991年。在这个阶段，随着经济改革在各行各业的逐步展开，我国房地产业从无到有，逐步发展起来，特别是1985年开始的城市经济体制改革，直接促使了我国真正意义上的房地产业的产生，并且在1988年掀起了一个发展的小高潮，但从89年开始，国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。2、?房地产业发展的过热阶段????这个阶段经历的时间是1992年至1993年。1992年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头，在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1992年房地产开发投资的增长速度达到117.6%，1993年又达到了165.4％，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了41.8%和55.9%。3、?房地产业发展的调整阶段????这个阶段经历的时间是1993至1997年。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度