中国房地产金融主题论坛：次级债融资实践_1672341652.docx

中国房地产金融主题论坛:次级债融资实践(实录)论坛五：中国房地产金融主题论坛——基于物业价值的次级债务融资实践主持人：非常高兴在这个7月流火的第二天，建党周年的第三天，在这个风景如画的地方共同讨论房地产的金融问题，我是这个论坛的主持人赵祥龙，我站在这里已经是第五次了，在过往经历过程中，我们一起从2005年“831”开始，可以和大家分享的是在座的地产商应该深有体会的感觉到越调我们赚的钱越多。但是进入2011年之后随着一系列调控政策的执行和关于房产税、关于保障房一系列利空消息逐渐释放，可能我们整个房地产行业、房地产企业都在面临一个全新的挑战。这个挑战就是银行紧缩银根、信托公司不再能够获得融资的基础上，我们房产企业如何来实现新的融资，实现进下来中国经济结构转型，特别是发达地区向不发达地区转变，建立一家百年来店，这是我们今天的论坛和大家一起分享和讨论的主题，也是一个启发的地方，如果我们今天的讨论能够对在座的各位有所启发，我们会感觉到非常高兴。我们希望这个市场上能够展望一下房地产金融该怎么做，其次第二个内容是有轻建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们做一个简单的宣讲，也就是关于房产金融市场该如何走的问题。第三个环节，也就是在座的有8个嘉宾，专家、学者、海外投行、国内的私募基金和房产企业齐聚一堂，从各个角度探寻中国房地产金融在接下来的两到三年可能得到突破的是什么，可能发展的是什么。现在非常高兴的告诉大家，我们掌声有请建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们分享他的经验和观点，大家掌声有请。李晓东：没想到今天上来之后，来了之后才发现是今天唯一的一个演讲者，压力骤然大了很多。组委会一开始给我的日程表我大概排在第三，昨天告诉我是第二个，还好我今天准时到了会场。在座很多都是老朋友，从2004年的博鳌论坛起，基本上每一届都在这里和大家有一些机会，不管我原来在信托公司当总经理的时候，还是三年年到了一个新的平台，一个本土的房地产基金管理公司任董事长。特别在今天这样的时候，房地产的调控进入了深水区，大家都感觉按照昨天钟伟教授的说法，到了很多人在考虑何去何从，还要不要在市场做的时候，大家再讨论这个话题，我觉得确实压力满大。我确实自己也没想明白未来的市场到底是不是像钟伟教授讲的，大家要考虑抽身而去，还是像其他的一些嘉宾，虽然道路是曲折的，但是前途还是光明的。我也不希望我的观点给大家带来任何误导，但是调控中间，除了昨天争论比较多的保障房的问题。今年房地产企业的资金链非常紧张，这个可能也是大家普遍的感受。以前谈到资金链，可能中小企业感觉压力大一点，民营企业感觉压力大一点，而今年我前不久碰到好几个央企的房地产企业，他们都感觉到资金的压力满大的，以前他们从来都是银行的宠儿，被银行所追逐，我了解到一个央企的老总，他说他们现在拿钱，到银行去拿钱，起码上浮50%，甚至还要更多，这样的情况都出现了，这在过去几年是非常少见的。今天只有我一家之言，我干一行吆喝一行，站在房地产金融的角度，刚才我的好朋友赵总也说到今天银行收紧，信托最近有一些新的政策出题，有的信托多多少少受到了一些限制。昨天一个信托公司的老总，昨天告诉我上周四接到了银监会的通知，所有的房地产信托要事前宝贝，以前是事后宝贝，窗口指导的意义非常强，而且内部都有掌握，对每家信托公司所能做的都有一些比例的控制等等。各条线传来的消息都是很好，那么房地产资金如何来看这个市场，我把我的一家之言和大家做一些分享。“寻找房地产投资的新蓝海”，原来准备的题目和这个稍微有点不同，可能文件装得有问题，但大致内容差不多。今天我们讲讲房地产基金的机遇和挑战。主要的题目是这样，两大部分内容：一个是我们认为宏观调控给房地产格局，特别是房地产金融的格局带来了哪些变化，首先，我们认为房地产调控对市场的格局产生了深刻的影响，第一个观点是房地产的调控已经成为常态，大家可以看到2010年是我们国家有史以来出台房地产调控政策最密集的，从1月份的国十一条，都4月份的新国十条，到后面的关于土地增值税的性清算，个贷标准，一直到今年年初的新国八条。从去年的1月份到今年的1月份大的小小的宏观调控政策密集的出台，目的只有一个就是遏制房价上涨。从去年年初的这些政策还比较温柔，效果不太显著，4月份之后基本上政府出重拳而且是组合拳，一系列的调控政策出台，这些大家都非常清楚。每一个政策都砸在了各自的身上也包括我们的身上。那么，分析这次调控最大的不同，就是以前运动式的调控变成了常态化的调控，以前政府基本上是头痛医头、脚痛医脚，我觉得用得都不是一些正规的招数，而且在房地产调控之间，过去的调控并没有采用釜底抽薪的办法，只是用了扬汤止沸，每次都是，政策出台，房价调控一段时间，然后报复性的反弹，越调越高。但是去年的这一次我觉得政府的调控想明白了。调控的主要思路是要把双轨制的