长春益田净月别墅项目发展策划报告.doc

长春益田净月别墅项目发展策划报告净月区14-2号地块产品定位方案E-HOUSE CHINA/200908深圳益田 / 中国长春*局游目骋视,掌上观纹（项目立地分析）势识思因势利导,大势所趋（物业发展推导）明辨笃行,洞若观火（发展条件衡量）兢兢业业，如履薄冰（价值增值点创造）道他山之石，可以攻玉（项目思路探究）术器备精益求精，探观止矣（产品体系塑造）谦虚谨慎，谦恭虚己（辅助决策工具）求全责备，计出万全（市场附录）报告布局界定分析做什么最好？有什么？ 哪里可以比别人做的更好？别人如何做？如何做？做法的评价思考的支撑*目录 项目立地分析 弱势因素考量 项目价值增值点寻位 天时篇——宏观环境 地利篇——板块趋势 人和篇——购买力支撑与开发背景判断 大势篇——综合研判 优势因素考量 豪宅的定义 防备之道——区域未来竞品分析 他人之道——区域顶级产品分析 成功之道——借鉴案例分析 开发节点建议暨营销建议 产品部分附件-个案分析 产品发展体系建议 项目经济评价 长春宏观经济状况 长春房地产发展状况 净月区房地产结构分析 4 17 21 38 53 58 62 68 70 78 120 128 152 221 233 245 262 287 322 355* 长春高端客户研究一 、项目立地分析 项目立地分析*从项目区位、交通条件、现状、片区环境及远景分析等五个维度对项目宗地属性进行综合分析。宗地属性分析对宗地属性进行得出全面、系统的评定项目区位分析项目交通条件分析片区环境分析项目现状分析片区远景分析123456*净月旅游区净月市区本案位于净月组团的旅游区，拥有良好的生态环境，适宜居住。 净月组团位于长春市东南部，辖区 478.71 平方公里，距离市中心20分钟车程，是长春高端住宅聚集区；净月区低密度住宅支撑点景观资源优势明显，目前低密度住宅的主流供应区域，集中了长春90％以上供应量；净月组团以环城高速公路为界限分成两个板块，本案位于净月旅游区的南端。本案区域位置*长影世纪城区位现阶段公共交通相对不便，但项目周边道路畅达，位于城市主干道的交叉位置，同时又靠近城市快速通道净月大街，车行比较便利。净月大街、轻轨可直达市区交通条件本案*Factor 11234Factor 2Factor 3Factor4本案周边规划良好，具备商业、文化、旅游项目，未来对本案地块有一定价值提升作用。地块南临科技文化馆，东接长影世界城，项目周边具有一定的人文气息和旅游观光资源；目前，区域内商业氛围不浓厚，但周边项目未来规划有商业配套。项目现状*项目所在地净月潭 森林公园CBD商务区高校聚集区净月区所处的南部新城为城市新区，有较强的生态优势，发展潜力巨大；未来南部新城的发展将带动着净月区的建设。净月区功能定位： 具备长春市的生态核心区、中央休闲区、高端产业集聚区等“三大功能” ；打造长春特色旅游产业；健全高教园区配套生活服务设施；保持城市建设与风景区协调，带动城市人口的外迁和城市中心的南移城市发展方向：发展方向：以扩城为目的，建设长春生态型现代新城，形成面向高层人士的高尚宜居区。政府的南迁带动了区域的发展，随着城市建设的不断深入，其拥有其他城区所没有的生态居住环境，更加适合人居，促进其房地产业的快速发展。片区远景/区域功能* 科技高端产业体系文化教育科研产业体系房地产产业体系旅游休闲产业体系四大产业体系 规划在“十一五”期间发展为集生态涵养、文化休闲、高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城的净月区，同时发展为旅游会展中心。旅游会展中心在原有四大产业基础上，净月区充分发挥自身优势，将旅游、文化、地产整合，蓄势发展会展经济；长春会展行业发达近几年举办了大量的各项展会，其中，影响力与规模最大的就数汽博会、东北亚博览会、农博会、净月瓦萨冰雪节等。长春市城市总体规划2004-2020 净月区旅游、文化等产业发展突出，未来将整合建设成为旅游会展中心。片区远景/产业发展*区域内聚集了众多大中院校，孕育了浓厚的文化气息，提升了整体板块。☆本案长影世纪城东北师范大学吉林农业大学长春税务学院长春实验中学绕城高速公路净月大街净月潭风景区华侨外国语学院东北师大附小中信分校项目周边院校分布情况类别数量（所）院校大学16吉林农业大学、东北师范大学等中学7长春实验中学、长春第二十四学等小学4东北师大附小中信分校、长春净月潭实验小学等幼儿