温泉度假项目开发要点总结解读.docVIP

成都铭智旅游策划管理有限公司成都铭智旅游策划管理有限公司温泉度假项目开发要点解读一、温泉度假项目的概述、分类和特征温泉度假区起源与古罗马帝国时期，1326年 正式出现与欧洲市场上。已有单一的医疗功能转变为具备现代旅游度假区的特点和功能：休闲、娱乐、社交、康体活动一应俱全，旅馆、私人别墅、帐篷等居住功能 也日益完善，已有过去单纯保健功能的温泉浴室演化成集温泉浴室、旅游浴池、健身房和社交活动于一体的旅游度假区。同时引发了舒适，多功能的高级酒店的诞 生。?（一）温泉度假项目的概述温泉度假项目，是依托温泉资源统筹开发的复合地产。由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属性，因此可以真正作为配套的内容融入到大配套的概念中，易于以温泉为核心进行资源的整合与配套的完善，易于后期对项目主题的概念包装、品牌塑造与营销推广。温泉度假项目的关键是品牌与配套，通过配套重塑屈居区域、打造品牌，从而完成客户的旅游观光到休闲度假的转换，最终形成集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型地产。?（二）温泉度假项目的分类1、根据景观组合分景观组合的开发模式。温泉旅游地资源(景观)开发模式分为4种:自然景观组合开发模式、人造景观组合开发模式、综合开发模式、家庭式小规模开发模式。?2、以资本角度分从资本开发的角度可以将温泉开发模式分为外来资本主导开发的温泉地和当地资本主导开发的温泉地两种。笔者认为我国的温泉地主要是以外来资本(金)为主导开发的,?3、以区位角度分具体包括:近郊休闲度假开发、远郊保养度假开发、间城市的观光度假开发以及边远地区的“秘汤”开发。这种模式出现的先后与城市旅游的开发顺序密切相关,即城市旅游的开发也是按照城市中心带、近郊、远郊、间城市、边远地区,或者说是由城市内部空间到城市周边地带的逐步过渡的开发模式。??（三）温泉度假项目的特征?资源依赖作为项目的基本属性，在资源的稀缺性与配套的完整两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。?配套先行由于项目的地缘性因素，旅游地产项目区域内配套一般比较匮乏，完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。?多元化从国内温泉度假项目的发展情况看，项目规模正在从小体量单一性逐渐转变为大体量多元化特征，也就是从“小而精”到“大而全”的发展方向转变。体现为三个方面：?（1）产品多元化随着开发体量的扩大与客户需求的多样化，所对应的产品从旅游度假产品发展为养生康体、商务会议、度假旅游与居住等多元化产品。*功能多元化出于抗风险性的考虑和商务、养生需求的客观增长，温泉度假项目的功能日益丰富，部分项目已脱出温泉的这一主体，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能、完善教育文化功能，使温泉度假地产的内涵进一步丰富。*资源多元化一方面，部分温泉资源与现有的其他自然资源发生紧密联系，如庐山西海国际温泉度假村；另一方面，开发商认为温泉资源过于单一而有意的将温泉资源与其他资源进行结合，如海景温泉，湖景温泉，山间温泉等复合型产品。?二、温泉度假项目的开发关联因素体系?（一）内部影响因素?1、温泉资源综合素质温泉资源是温泉旅游地赖以发展的主要物质基础,是产生旅游吸引的主要因素之一,也是决定温泉旅游开发选址的客观必要条件。据我的研究,可以从地质地貌背景、水质、温度、流量等因素来评价温泉旅游资源的开发价值。?具体而言,地质地貌背景决定温泉的稳定性、温泉地的地貌景观特色和开发用地条件;水质决定温泉的治疗功能;温度和流量决定温泉的储量,进而影响温泉旅游开发的容量规模和旅游地持续发展的能力。其中,尤以温度、流量和温泉的治疗功能对温泉旅游开发的影响最大,并成为吸引旅游者的主要因素。2、自然和人文旅游资源丰度温泉旅游地如果仅仅靠单纯的温泉沐浴往往很难保证全年都有大量的游客。温泉旅游市场特征也表明,其月变化与气候有着很强的负相关关系,某温泉旅游度假区为例,其3年月平均游客量与月平均气温的相关系数为R=-0·645(显著水平为0·05),即寒冷的季节是温泉旅游的旺季,而炎热的季节则是温泉旅游的淡季。因此,温泉旅游淡旺季差异成为温泉旅游开发不可回避的问题,进行综合性的旅游开发是解决这一问题的关键,温泉地周边的自然和人文景观丰富程度就成为决定温泉旅游综合开发成功与否的关键因素。一般而言,温泉地的自然和人文景观种类越多、资源级别越高,那么其整体旅游吸引强度则越大。?3、温泉旅游文化特色旅游经济是特色经济,特色是旅游的灵魂,文化是特色的基础。温泉旅游实质上是旅游者对温泉旅游地沐浴文化的体验,温泉旅游开发就是温泉沐浴文化的塑造。在我国,温泉旅游资源是一种遍在性的资源,随着大量温泉旅游度假区的出现,旅游者不仅仅满足于温泉治疗的需求,转而对温泉旅游地的综合性文化体验的追求,温泉旅游文化特色成为决定温泉旅