新汇临朐项目研究 完整版.pptVIP

新汇临朐项目研究定位报告 2007年7月 目录 宏观分析 房地产市场分析 潜在需求调研 项目自身分析 定位部分 产品建议 临朐概况 临朐县地处山东半岛中部，潍坊市西南部，总面积1834平方公里，辖16处乡镇、2个街道，85.2万人。 近年来，临朐立足江北最大铝型材集散中心的优势，打特色牌，唱特色戏，把发展铝型材、不锈钢“两大产业”作为加快工业化进程的突破口来抓，不断拉长产业链条，壮大集群规模，走出了一条“以市场带产业，以产业兴市场”的发展路子。铝型材市场、奇石交易市场为江北最大的铝型材集散中心和最大的奇石市场。 一带双城四个中心 临朐宏观经济分析 房地产相关政策分析 “国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。 15条，措施重点集中在：90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、购房不足5年转让须交营业税、严格房地产开发信贷条件、个人放贷首付比例不低于三成、土地闲置2年将收回使用权、居住用供应量七成用于中低价位中小套户型等内容。 2007年，央行同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。 土地增值税2007年2月1日起清算。 总供需分析 市场竞争状况分析——竞争楼盘 房地产市场特征分析——市场现状 房价涨势迅猛。06年五一以前，县城中心房价大约1300/平米，夏季涨到1500元/平米，国庆节到了1700元/平米，元旦涨到2000元/平米，目前到了2300元/平米左右，龙泉都市花园2500元/平米。 营销推广手段落后。房地产项目在广告推广方面所做文章较少，除了几个醒目的售楼处以及寥寥的户外广告牌之外，基本上没有任何的广告投入；通过市场走访，我们发现销售顾问缺乏职业性，普遍素质较低。 住宅社区和住宅产品整体水平比较低。临朐的住宅项目虽然普遍开发的已成一定规模，但其内部的配套以及绿化都非常的不完善，只能满足基本的居住需求。 目前市场几乎无小高层产品。通过调查我们发现临朐目前除了滨河花园一处楼盘有小高层以外，其余均为多层。小高层在当地为“新生事物”，部分不接受小高层的客户源于物业管理费较高。 购房消费意识比较落后。客户购房存在盲目性，对社区配套、生活质量等要求不高。 房地产市场特征分析——产品 由于当地人口规模和决定的消费力，以及开发商实力等条件限制，当地居住社区规模比较小，5万平米以上的社区都会分期进行开发； 居住社区配套比较原始和简单，从规划布局到景观设计都缺少新意； 客群对于住宅产品的要求不高，属于从基本居住需要到享受型居住的过渡阶段； 房地产市场特征分析——建筑类型 多层产品“垄断”市场； 小高层产品尚在规划阶段； 高层产品和花园洋房等尚未出现； 房地产市场特征分析——户型面积分析 主流户型面积集中于90-130平米； 户型格局比较传统，只具备采光通风的基本要求； 飘窗、落地窗、错层等建筑细节在户型采用的比较少； 市场分析总结 当地经济增长势头和产业支撑为房地产的繁荣创造了良好的经济环境和市场基础。 临朐的消费水平比较高，房地产市场空间比较大。从当地房地产价格的增长速度之快可以看出，价格还可以稳定甚至有一定的升值空间。 临朐房产市场存在许多不规范性，市场竞争不激烈，广告投放率低，然而销售速度很快，但当地市场容量终究有限，规范化和专业化终是大势所趋。 在营销推广以及销售服务意识上面我们还有很大发展空间。 追求生活质量是目前社会的大势所趋，何况消费者也有很强的消费承受能力，鉴于市场上这种高质量小区的空缺，我们可以在社区景观和配套上下功夫，成为市场的引领者。 客群特征分析 ——居住区域 客群特征分析——现有住房所属情况 客群特征分析——现有居住满意因素 客群特征分析——现有住房情况 客群特征分析——年龄结构 客群特征分析——学历程度 客群特征分析——职业特征 客群特征分析——家庭结构 客群特征分析——家庭收入 需求偏好分析——购房目的 需求偏好分析——建筑类型 需求偏好分析——小高层认同度 需求偏好分析——小高层购买偏好 需求偏好分析——小高层价格接受程度 需求偏好分析——户型结构 需求偏好分析——内部空间 需求偏好分析——购房面积 地块现状分析——项目经济技术指标 地理位置现状 交通条件 项目周边商业环境 项目SWOT分析 项目目标客群定位 目标人群的生活形态及价值取向是我们研究的重点—— 他们工作忙碌、事业比较成功，社会交往广泛； 事业是生活中的重要部分，对自身事业的发展抱有良好的预期； 注重家庭，热爱生活，期望生活的舒适度和品质； 收放自如的生活态度，有一定的经济基础； 消费观念理性，有一定的品牌忠实度； 远见、乐观、新锐，善于把握时机，有投资欲望； 注重居住的便利感，具有朴素的市中心生活情节； 客户职业特征 周边奇石市场的个体老板； 事业机关公务