2015年07月长春净月区综合体产品定位及营销报告.doc

2011年07月长春净月区综合体产品定位及营销报告谨呈：长春华荣泰置业有限公司净月区综合体产品定位及营销报告 2011.07.26项目报告的结构思路导图项目解读城市分析整体市场分析区域市场分析客群研究整体定位各功能区物业发展建议整合营销建议视觉表现第一部份 项目解读区位条件▼ 项目位处净月新区与老城区的交汇处，成为衔接老城区与净月新区的桥头堡，位置优势明显。▼区域交通路网具有一定优势： 通过绕城高速、南城环路、南四环路、人民大街、卫星路、南湖大路等与城区各方位直接连接。项目地处净月西部新城CBD和彩宇广场核心区域，位置优势明显 10分钟本项目 市政府本项目广电中心15分钟本项目 轻轨站10分钟本项目 飞机场40分钟本案城市向南发展往机场净月西部新城彩宇广场商务园项目四至情况项目周边商务综合体云集，商务价值高，发展潜力大。▼项目北面：伟峰东第商务综合体、烟草大厦▼项目东面：与项目仅一条彩宇大街之隔的环球贸易中心都市综合体项目。▼南面：政协花园居住项目▼西面：中海国际社区、力旺弗朗明戈、棠棣等高端项目本案伟峰东第环球贸易中心大型商贸广场华友项目彩宇广场商务园是净月西部新城的核心商务区，规划起点高，发展潜力巨大，正在不断的聚集优势资源周边高档楼盘云集，且多为品牌开发商，市场竞争压力大。伟峰东第本案政协花园烟草大厦力旺棠棣中海国际社区环球贸易中心保利香槟翰邦凤凰城中海水岸馨都中海水岸春城项目周边竞争▼与同类项目竞争：彩宇广场聚集了伟峰东第、环球贸易中心及其他商务综合体项目，直接与本案产生强烈竞争；▼与品牌项目的竞争：附近有中海、力旺、保利、棠棣等高端项目，区域内有万科、中信、和记黄浦、远洋等高端项目，这些产品品质高，竞争力强，会给项目带来一定的压力；交通条件项目地块紧临彩宇大街，位于交通十字，通达性较好，但现状进入性较差。 道路情况：▼“彩宇大街——仙台大街——东盛大街——远达大街”贯穿长春城市东部南北，中间可通过南环城路、卫星路、南湖大路、自由大路、吉林大路、东荣大路和环城大路进入城市各个区域，通达性较好。公交情况：▼公交路线较少，周边300-700米范围内有17路（人民广场—中海水岸春城）、112路（人民广场—工农广场—雕塑公园—砖厂）、225路（长春站—东大桥—卫星路）162路（ 起点：净月新园小区-终点： 市政务中心） 168路（起点： 中东市场-终点： 黑水路）五路公交线，但目前无在本案附近直接设站，公交系统欠成熟。 地铁情况：离地铁三号线临河街站700米左右，即将开通的地铁四号线南三环路站距项目约300米。绕城高速彩宇大街东环城路人民大街南四环路南环城公路仙台大街东盛大街远达大街临河街卫星路南湖大路自由大路吉林大路东荣大路伊通河轻轨3号线地块区域的规划▼根据政府对净月西部新城建设的规划，项目所属区域规划为商务中心，与南部新城紧密联系形成区域重要的城市中心，其商务、商业等公共功能服务于整个长春地区。▼目前，彩宇广场总部经济区已有12个总部经济项目落户，单体建筑高度最低80米，最高达150米，项目平均投资强度在13000元/平方米左右。▼不久，这里便会成为长春商务商贸的一个亮点，为长春的经济发展提供服务。 项目地处政府规划中的西部新城建设核心，未来将成为除老城中心外最重要的城市新中心之一吉林光电信息产业园彩宇广场商务中心东北亚总部经济区市政府项目的属性分析净月商务总部的30万平方米城市综合体项目▼地理位置：位于长春净月开发区 彩宇大街旁，是连接净月开发区与老城中心的桥头堡。▼占地面积：51888 ㎡▼地块性质：商住综合用地▼容积率：5▼建筑规划要求：集商业、酒店、娱乐、商务、展览、高档公寓等功能于一体，住宅部分不超过30%。▼绿地率：32%▼道路级别：紧临彩宇大街，为净月区连接长春各城区的一条主要干道。项目SWOT分析优势（S）：□区位优势：项目地处彩宇广场核心区域，该区域是净月西部新城的核心商务区和长春最重要的城市副中心之一，商务区内将规划有大量的商业/商务/休闲配套，未来发展前景不可估量；□环境优势：周边高档楼盘和品牌大盘云集，区域整体档次高，认可度强；□交通优势：项目紧临彩宇大街，交通通达性较好。同时紧临轻轨三号和四号线，交通进入性较强。劣势（W）：□ 区位现状：项目周边目前的居住、商业、商务气氛较淡，在项目前期推广时 会有一定不利影响；□ 竞争现状：区域内品牌开发商云集，整体竞争压力大。同时在彩宇广场商务区内有较大规模的综合体项目，将直接分流本案的客群；□交通现状方面：项目目前公交体系欠成熟，现状进入性差。机会（O）：□ 前景广阔：净月西部新城商务中心的规划，使本案所属区域崛起成为必然；□ 认可度强：由于净月区生态环境好，多为高端产品，因此本区域房产项目在长春