住宅落商用起商用不动产逆势中看好.docVIP

PAGE PAGE 5住宅落 商用起商用不動產逆勢中看好文/陳韻如隨著股市點數的起伏不定，投資人的心情七上八下，資金遭凍結者不在少數；與股市一家親的房市，也是陷入膠著戰之中，從二○○七年年初開始，銀行開始緊縮銀根，投資客只好暫離房市轉進股市，結果股市兩次衝萬點未果，數兆元的投資資金被套牢。其實住宅市場在這幾年中，拜景氣復甦之賜，都會區的價格漲幅十分驚人，雖然還稱不上以倍速成長，但是平均高達四成至五成的漲幅，已令人驚豔不已。住宅市場在二○○七年下半年開始走疲，而商用市場卻以補漲之姿，逐漸取代住宅市場而成為新主軸。商用產品最適合養老理財王先生在十年前離開台灣，放下經營二十多年的房地產行業，前往福建漳州，全心從事蘭花養殖事業。幾年下來經營績效斐然，賺了不少錢，四個子女在台灣也都逐漸長大成人，於是開始規劃退休及資產分配。王先生原本便居住在台北市大安區，由於過去從事房地產業，以他的經驗，還是認為房地產最具保值及增值的潛力，因此分別爲四個子女，同樣在大安區內，購置一戶住宅及一間店面，讓子女不但不虞居住問題，甚至以店面收租，讓子女的基本生活有保障，可以無後顧之憂地爲自己的事業打拼；另外自己也買下一間三角窗的大店面，長期租給連鎖業者，安心地享受退休生活。從王先生的案例，可以看出台灣人長久以來，對擁有店面的憧憬及理想，總是認為只要擁有一間好店面，不僅坐擁增值的期待，退休後更可以靠這間店面來養老，維持一定水準的退休生活。店面養老需求潛力大根據英國人壽業者委託尼爾森市場調查，在二○○七年五月所進行的「台灣退休規劃調查」發現，國人理想的退休年齡是五十七歲，其中有百分之四十一的民眾認為退休要靠自己養自己，可見「養兒防老」的觀念已經明顯改變。既然是要靠自己養自己，主要的經濟來源又為何呢？根據同一份調查顯示，竟有高達百分之八十九為平時的儲蓄，其他投資收入有百分之三十二，退休後繼續工作所得占百分之二十一，靠房租收入的則有百分之十一。以房地產這類屬於小眾投資的產品，便可佔退休後主要經濟來源的一成，也就是說，每十個退休者中，就有一個人是靠房租來養老的。由此可見，買屋收租養老確實已經成為一種趨勢。從另一個角度來看，這個數據的另一種解讀，是靠儲蓄養老的比例還是很高，這將近九成的比例中，有很大的潛力可以移轉到買屋收租，因此投資屋的買方需求，尚有一大塊可待開發，對房屋市場來說，投資屋的潛力空間無窮。至於投資一般住宅與店面的比例，目前國內尚無正式統計，但根據房仲業的經驗值，真正投資店面的比例還是偏低，推估大約僅有百分之二十左右。會造成店面投資比例的偏低，除了店面投資的資金較高之外，店面的高風險往往讓投資者卻步，畢竟店面市場不同於一般住宅市場，流通的公開資料少，店面產品的個別差異性又大，一般人通常無法研判價位的合理性，以及最重要的市場潛力，深怕一大筆資金投入後租不出去，在利息壓力下，發生轉手不易被套牢只好低價出售的慘案。店面自用或投資各有重點一般店面投資的重點，相信有留意過訊息的民眾都不陌生，最重要是要選對地點，但是光就選對地點一項，其學問便不知凡幾，包括傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面，以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面、高鐵站店面等等。這些店面各有其優缺點，基本上成熟商圈的店面，經過這兩、三年的炒作，價格都已經是高不可攀，而且真正的好店面不容易買到。成熟商圈還有一項潛在危機，便是受到新興商圈興起的影響，人潮在未來可能有所移轉，影響出租率；新興商圈店面的未來期望值高，但是等待成本也相對比較高，甚至必須負擔商圈是否成型的風險，用資金來養店面需要雄厚的財力基礎，並非一般人可以輕易投入的。店面購買主要還是區分「自用」與「純投資」兩種類型。「自用」的需求比較單純，往往是因自身開店的需求而承租店面，店面租金與銀行貸款兩相比較之下，就會分辨出買比較划算，還是租比較有利。舉例來說，若是購買店面的貸款成本為四千萬，以百分之三的年利率計算，每月本利應繳約十萬元，若是每月房租高於十萬元，可能就需考慮是否要將店面買下來；但是前提是，你必須有足夠的自備款，上述的概算方式僅用房貸來估算，也許該店面含自備款總價高達六千萬。也就是說，需準備兩千萬的自備款來買店面，最好能先找銀行了解可貸額度，因為店面通常被銀行列為高風險產品，因此可貸成數不若一般住宅產品動輒八、九成，過去甚至都只有六成左右，因此購買店面必須準備更多的自備款，這點在購屋前應該要先有準備。店面如果是用來「純投資」，等待增值潛力轉手獲利，或是長期出租收租金，選購的複雜性相對就會增加許多。以台北市為例，各大商圈大多已經成熟，好的店面一般人根本「搶不到」，根據房地產業者的說法，搶店面通常身上要帶著支票，只要價格落在評估範圍內，二話不說馬上就下定，「動作要快、下手要狠、眼光要準」，