仲介业务入门.docVIP

仲介業務入門(一) 第一節 仲介流程介紹 基本概念 何謂“仲介”？其意義何在？ 仲介流程 流程名詞介紹 就仲介業務活動本質的差異，仲介流程可區分為以下三大類： 開發 開發房源：在公開市場上，收集目標房源資訊並和該房產業主，簽立委託契約，確立公司與該業主之權利義務，以取得代理銷售該房源之許可權，所採取的各項活動和作業稱之“開發”（或案源開發）。 銷售 就公司現有案源，在市場上公開徵求買方，而為促使案源成交所進行之各項活動或作業，（如介紹、配對、約帶看、促銷、談判等）稱之為“銷售”。 就經營買方的角度出發，在市場上幕集有一定需求之買方，簽定《承租方委託契約書》，確立公司與該買方之權利義務（再進行接繼之銷售活動）可稱之為“買方開發”或“買方客戶經營”。 議價 （1）議價：為了塑造案源以利市場行銷，或消除成交雙方之價格條件差距，針對房源業主或買主，進行價格協商或條件要求等，各項業務活動或作業，稱之為“議價”。 有時針對買方之議價亦可稱“調價”。 後續客戶服務 “真正的客戶服務”由成交後開始。商鋪租賃仲介之後續服務。 客戶服務之重要性。 再生泉源——客戶經營。 結論 “吾日三省吾身，開發、銷售、議價”。 一個成功圓熟的仲介業務必是在開發、銷售、議價各方面之心態、技術、作業都有優秀表現之人員，三者齊驅並肩方可在此行業之績效卓越。 第三節 室內平面圖及看屋要領 室內平面圖介紹 （一）各種圖示及符號所表達之意義 （二）平面圖表現法 看屋要領 （一）大環境 道路 交通 座向 市場 學校 重要標的物 學區 公園 其他 （二）小環境 1、外觀 2、結構 3、裝潢 4、水電 5、路沖 6、通風 7、採光 8、格局 9、停車位 10、其他/物業管理 房地產法務課程 仲介經紀人法律地位及應備法務知識 居間（仲介）法律關係 仲介定義：所謂仲介服務，是指從事諮詢、經紀和評估等項業務的活動。房地產交易的仲介服務即是從事房地產諮詢、經紀和評估等項業務的活動。 仲介人法律地位 房地產經紀人，是指處於房地產市場買方和賣方之間的獨立的中間商.他們通過市場調研、諮詢服務、融通資金、廣告宣傳和公共關係等，為買賣雙方撮合成交,或者代替某一方買賣。他們的主要業務活動，就是居間或代理，如房地產廣告代理、經銷代理、出租代理、估價代理、抵押代理、調房代理、過戶納稅代理、售後服務代理，等等。在居間活動中，付出一定的勞務，待交易促成後，按照房地產商品的成本、價格或利潤，向買賣雙方或單方收取規定比例或合同確定數額的勞務費性質的傭金。 獨立性（主體性）：介乎權利主體和義務主體之間的獨立的權利主體，也是獨立的就業階層，並且有獨立的行業協會，具有自然人的權利能力和行為能力或法人資格。 仲介性：主要職責：居間買空賣空，其市場行為不是實物買賣行為，而是居間行為；必須兼顧買賣雙方的利益。 有償性：在居間活動中付出一定的勞務，單方或雙方收取勞務費性質的傭金。 仲介人應承擔的法律責任 應如何介紹情況 不介入雙方的意見標示 遵守委託協議的約定履行義務 仲介與代理的區別 (1)什麼是代理？ 代理：代理人在代理許可權內，以被代理人的名義實施的民事法律行為，被代理人對代理人的行為承擔民事責任。 (2)仲介與代理的區別： 代理人是以被代理人的名義從事民事法律行為。代理人只有以被代理人的名義從事民事法律活動，才能為被代理人設定民事權利和民事義務。否則，不以被代理人的名義參與民事法律關係的，就是代理人自己的行為，其後果行為人承擔。這也是代理與經紀、寄售的區別。行紀、寄售行為不要求經紀人寄售人以委託人的名義進行民事活動。 代理人在代理許可權內獨立為意思表示。（也即自己有一定的意思標示）代理人的代理行為以代理權為依據，不得超越代理權，在代理許可權內，代理人可以自由為意思標示。代理的這一特徵之間別于居間、傳達等行為，居間人和傳達人只能轉述委託人的意思，無權為獨立的意思表示。只要不是故意，轉述人不賠。代理的法律後果歸於被代理人。 第五節 開發簡介 開發的定義： 通過業務人員與業主（權利人）交涉，而使其資源將合法擁有之產權或使用權的物業，委託中級公司代理出租或出售的行為。 開發物業的分類： 一住宅 二辦公樓 三商業用房 開發的重要性： 開發是服務客戶、認識客戶的開始； 開發是業績之母； 開發是造餅的工作； 開發可以培養其實，建立自信； 開發可以帶動銷售，累計客戶； 開發可以拓展人脈，擁有較大的客戶回饋量； 開發是主動出擊，開發做的好，業績自然穩定； 開發可以落實公司服務客戶的理念，滿足客戶需求。 開發的要領： 心理方面 業務工作者是絕對的樂觀派； 強烈的企圖心（沒有能不能，只有要不要），業績做不好關鍵在開發問題； 排除恐懼感（新人），保持愉快心情（認識朋友）； 控制心理情緒，把客戶可能的排拒，當作是成長的必