析拍卖人瑕疵担保免责条款效力.docxVIP

HYPERLINK / 赢了网 HYPERLINK HYPERLINK / 法律咨询遇到保险纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 HYPERLINK 析拍卖人瑕疵担保免责条款的效力 　　　　被告中信银行威海市分行(以下简称“中信银行”)与本案另一被告拍卖公司签订委托拍卖合同，将(1999)威并执字第139、140、141号民事裁定书项下债权受清偿的一块土地委托拍卖，该土地被原告嘉信房地产开发有限公司(以下简称“嘉信房产”)拍得。拍卖前拍卖公司曾在当地报纸上发布了公告，并于拍卖当日与竞买人签定竞买合同及‘特别说明’，主要内容为：“本公司对于标的的实际状况、瑕疵及拍卖标的相关权证的真实性和准确性不予保证，并不承担任何法律责任;竞买人应在参加拍卖之前，自行对标的的现状、配套、质量、权属、数量、真伪等情况进行调查核实确认，并对自行确认的结果负责。所有房产标的的建筑及土地面积均由委托人提供，而准确面积应以房地产管理部门确权面积为准，本公司针对本次拍卖会制定的《拍卖资料介绍》及“特别说明”中所记载的面积等情况不影响成交价格，不退不补。”同时拍卖公司将中信银行提供的民事裁定书作为拍卖资料提供给原告。原告嘉信房产竞得该土地后，依约支付了全部价款。嘉信房产在向市国土资源局办理过户手续的过程中发现该土地实际面积与竞拍面积相差11508.6平方米，减少了26.48%，于是向威海市人民法院起诉，请求判决返还相应的土地款和佣金。一审法院依据《合同法》第5、40、107、113条、《拍卖法》第40条之规定，判决支持了原告请求。被告中信银行不服一审判决，向威海市中院提起上诉。　　在二审中拍卖公司认为，根据《拍卖法》第61条规定，只要拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。　　威海市中院作出的(2007)威民四终字第111号判决书认为，《拍卖法》第61条规定的拍卖人瑕疵担保免责的前提是，拍卖人在拍卖前必须把真实情况告知买受人，它针对的只是拍品的真伪和品质问题，且必须是拍卖人确实不知道并且不可能知道的，并在正式拍卖前告知了买受人该情况，才可以免除瑕疵担保责任。本案拍卖公司制作的“特别说明”是单方事先拟定好的格式合同条款。根据《合同法》的有关规定：提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。法院还认为，拍卖公司作为一个专门从事此项业务的机构，无论在人力、物力、财力、鉴定水平和经验等方面都远远优于竞买人，因此在明确涉案土地面积是否存在瑕疵问题上，要求竞买人自己承担风险是不合适的，这无疑加重了竞买人的责任，因此该条款无效;其次，对该土地面积的瑕疵，拍卖公司应当意识到并且能够知道，只要通过简单的审查程序如实测量或者到土地部门核实即可知晓。而拍卖公司怠于履行该义务，不经查实便发布瑕疵免责声明，未尽审慎义务，不能免除过错责任;第三，该声明语义含糊，没有明确说明具体的瑕疵;第四，拍卖公司在竞买人进入拍卖现场时，才向竞买人提供该“特别说明”，而此时已进入了拍卖程序，即使拍卖人作出了有效声明，竞买人也无法亲自核实确定，因此，在此过程中，被上诉人嘉信公司不存在疏忽和不当行为。综上，上诉人以“特别说明”证明其已履行瑕疵告知义务而不承担责任的上诉理由不能成立，应当按照比例返还土地款和佣金。　　　　一、从《拍卖法》与《合同法》的关系看本案的法律适用　　本案判决维持原判的主要法律依据是适用《合同法》第40条否定了拍卖公司与嘉信房产签署的拍卖“特别说明”的效力，因为该特别说明被认为是拍卖人利用其优势地位所提供的格式条款中含有的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”条款。然而，《拍卖法》第18条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第27条又规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”第61条则规定，只要拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。那么，第18条与第61条是何关系?拍卖人的“特别说明”是否应归属于《合同法》第61条的情形?如果是的话，能否以《合同法》第40条排除其效力?由此引出的问题是，拍卖纠纷案到底应当适用《合同法》，还是应适用《拍卖法》?　　首先，按照体系解释的原则，我们应当注意到，《合同法》第173条已经对它与《拍卖法》的关系作出了明确规定，即“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。”在《拍卖法》的规定与《合同法》规定不一致时，应当适用《拍卖法》的规定。这是一般法与特别法关系的运用。另外，《拍卖法》第6