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老工业区找地时代 　　一位土地工作者在一篇文章中写道：节约集约用地，无论上层如何理论、如何设计，最终将归结为基层的实践活动。但命运注定这是一个艰辛的过程。 　　在河南省郑州市上街区，记者体验了这个过程是如何“艰辛”的。 　　 　　 “缺地门”：老工业区的“软肋”？ 　　 　　1957年11月，周恩来总理签署文件，亲自批准我国乃至亚洲最大的铝工业基地――河南铝业公司，在位于郑州―洛阳工业走廊黄金分割线上的区域落户。从此，在中国行政区划版图上又有了一个新的名字――上街区。 　　而今，这个不足13万人、面积只有64平方公里的郑州市“工业特区”，拥有“涉铝”工业22家，是亚洲最大的铝工业基地。同时该区还拥有阀门制造、汽车配件等企业近百家，是名符其实的“老工业区”。 　　然而，2006年初的上街区八次党代会和区人大十一次会议，使这个老工业区的命运发生了转折：会议确定了“六大经济板块”城市建设总体规划――西部中铝工业园，城南装备制造业基地，北部科技孵化园区，休闲运动区，中心城区核心服务区和南部山区观光农业区。 　　 　　这意味着上街区要摆脱原有单一产业的束缚，全面提升城市层次。 　　然而，事情似乎并不简单。在上街区政府，现任区长朱是西告诉记者，“六大板块”依托的是全区64平方公里（其中26平方公里建成区）这样一个土地平台。在这个平台上，已经有“涉铝”工业数十家，大口径泵阀及其关联企业近百家，其中不乏大型企业。老企业作为“先入者”，已经占用了大量土地，而三个工业区又必须引入科技含量更高、效益更佳、更环保的项目来促进产业结构调整。我们的问题是，地已经不够用了。 　　上街区国土资源局长禹秉臻提供的数据是，至2006年底，上街区的农用地面积约2542公顷（其中耕地2001.14公顷），建设用地约3240公顷，未利用地260.2公顷。人均土地面积只有全国平均水平的6%，人均耕地面积为0.23亩，不足全国平均水平的3%。同时，上街区的耕地保护率为98%。这意味着靠新增建设用地支撑“六大板块”建设几乎没有可能。 　　朱是西区长坚定地强调：“尽管过高的耕地保护率与我们的工业城市定位极不相称，但我们还是严格执行国家的耕地保护政策，决不违法占用一分耕地。所以，我们决定挖潜找地，利用存量土地解决。” 　　 　　途径之一：政府打包收购 　　 　　朱是西所说的“挖潜找地”，实质就是盘活闲置土地。据了解，在上街这个不大的区域内，市场经济的“上帝之手”颇有些魔力，导演了一幕幕企业潮起潮落的悲喜剧。一茬茬企业在这里经历了生死轮回，也沉淀了大量的存量土地。清理、盘活这些土地，供应给需要这些土地的企业，就是“找地”。 　　在上街，有一个道北工业园区，始建于上世纪90年代，占地1500多亩。园区内最兴盛时有80多家企业入驻，曾是本区经济增长重要来源。然而，到上世纪90年代末，园内企业已有80%的破产倒闭。破败的厂区和大量的闲置土地与城市经济发展极不协调。 　　禹秉臻告诉记者，像这样的情况，在上街不止这个园区，而是有一大批企业。它们经历了上世纪以来改革开放的风风雨雨，在经营中被淘汰，他们的土地也闲置下来。这些土地，对上街的经济发展而言是宝藏。 　　然而，纠结在闲置土地上的复杂的债权债务关系，牵扯着多方的利益，而且大部分土地在银行抵押或由法院查封。同时，由于企业停产倒闭，职工生活无着，职工上访、请愿时常发生，处置不当也会引发多种社会问题。盘活，并不是一件轻松的事情。业内人士都知道，海南省上世纪90年代中期留下来的闲置土地问题，直到2005年前后才处置完毕，整整用了十几年的时间。 　　但时间不等人，上街区政府早在2005年就开始探索打包收购企业债权。何谓打包收购？就是政府出钱向倒闭企业的债权人购买债权，替企业还债，土地归政府所有。 　　乍听起来，这是一件非常圆满的事情：对破产企业而言，有人替自己买单，无疑是天上掉馅饼；对债权人而言，能收回欠债，欣喜自不待言。但问题的核心是，政府不可能投入大量的资金替企业偿还全部债务，而是通过谈判以尽可能少的资金收回尽可能多的债权。 　　这就产生了一场博弈，因为债权人当然想以尽可能高的价格转让债权。以什么价格收回，要看谈判双方的博弈技能。 　　2005年，区政府成立了资产公司，并由财政拿出8000多万元，专门进行收购运作。 　　“8000多万博弈十几亿、几十亿元的债权，必然是一个艰难的谈判过程，”一直参与谈判过程的区财政局副局长林虎回忆说。“每一个破产企业，身后都有一堆债权人，主要是各个银行，之后是建筑队、占地工、供货商等。所以必须一家一家地谈判。” 　　 　　上世纪末投产建成的亿达鞋业公司，占地59亩，投资近亿元，因产品不对路、资不抵债而停产。其房产被法院判给北京民生证券公司，而土地则抵押给工商银行。资产公司通过历时一年的谈判，先从工商银行成功收