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沪渝两市房产税试点比较与评析 　　2011年1月27日，沪、渝两市几乎同时公布了对个人住房征收房产税的实施方案，决定于次日正式启动对部分个人住房征收房产税的改革试点工作，此后又相继发布了具体实施细则。 　　 　　一、个人住房房产税试点出台的背景 　　 　　房地产税改革是1994年分税制改革的延续。2003年党的十六届三中全会提出物业税改革的基本框架，要求“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，财政部和国税总局开始组织房地产评税试点工作，为税制改革的实施准备了技术和组织基础。但在房地产税基本税制要素设计上的讨论还在继续。2010年后，出现了新的税制调整思路，即在1984年颁布、至今仍在执行的《房产税暂行条例》基础上，将个人所有的高档住房和多套住房纳入征税范围。该思路以房产税代替了之前提出的物业税，不需启动全国人大立法或国务院修法的程序。2010年12月8日国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，沪、渝两市的房产税试点也由此展开。 　　个人住房房产税试点出台的另一背景，是2003年以来的商品住房价格涨幅连年保持高水平，住房市场投机炒作盛行，住房消费领域存在严重的两极分化。对个人住房特别是高档房、多套房征收房产税是增加住房持有成本、打击投机炒作的政策手段。取得的税收用于保障性住房建设，还可以起到调整居民财富分配、维护社会公平的作用。 　　我国是单一制国家，采取集权和分权相结合的国家治理模式。但是长期以来，地方政府没有相对稳定的主体税种，主要依靠与上级政府的分税收入和自上而下的转移支付筹集财政资金。住房市场化改革使土地价值显化，土地出让收入实际上成为地方政府建设城市、发展经济的“第二财政”，在地方财政收入中占有重要地位。但“土地财政”依赖也造成了土地出让“寅吃卯粮”、过度圈占耕地、拆迁补偿纠纷等社会问题；有限的土地资源对财政的支撑也是不可持续的，而且土地出让收入未纳入预算，离公共财政的要求还相去甚远。因此，为地方政府提供公共服务融资是房地产税改革的题中应有之义。 　　 　　二、沪渝两市的个人住房房产税试点比较 　　 　　1.试点实施范围 　　上海的试点范围是市行政区域，包含17个市辖区和1个县；而重庆的试点范围仅限于主城九区。两市的试点范围都涉及城市和乡村地域，但上海的试点范围基本覆盖全市。 　　试点方案范围覆盖城乡并非偶然。尽管目前两试点城市的实施细则中均未提及对集体土地上的住房征收个人住房房产税，但随着城乡建设用地流转机制的不断成熟，城乡建设用地的“同价同权”是必然趋势。对居民在农村地区合法拥有的多套住房或超标准住房征收房产税，有助于消除城乡问的税负差别，避免对乡村住房的过度占有，保护耕地资源，促进城镇化的健康发展。 　　 　　2.课税对象 　　在课税对象的界定上，上海方案对新购住房开征房产税；重庆方案则对新购住房、存量别墅均征收房产税，课税范围更广。在课税对象的认定上，以家庭为单位核算拥有的住房数量和面积。上海方案规定，市行政区内本市户籍居民新购第二套及以上住房、非户籍居民新购第一套及以上住房征收个人住房的房产税；重庆方案规定，主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、新购高档住房以及无户籍、无企业、无工作的个人(以下简称“三无”，人员)新购第二套及以上住房征收房产税。 　　两试点城市的针对性都很强，对高档住房和超标准多套住房开征房产税，对限制住房市场的投机炒作、抑制住房消费的两极分化等方面可以起到一定的积极作用，并不影响居民合理的白住性需求。 　　 　　3.纳税人 　　两个试点城市方案都规定，个人住房房产税的纳税人是应税住房的产权所有人；纳税人是未成年人的，以其监护人为纳税人。重庆方案还对纳税人做了更细化的规定，如产权出典的，承典人为纳税人；个别情况下代管人和使用人也是纳税人。实际操作中，均以家庭为单位确定纳税人。 　　 　　4.计税依据 　　上海方案规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，并按规定周期重估，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并设置了70％的征税比率。重庆方案则规定计税依据为房产的交易价，条件成熟时使用房产评估值作为计税价值。 　　出于税收公平性的考虑，房产税的计税依据应该与房地产的市场价值保持同步，这就涉及到房地产评税的问题。从长期看，个人住房房产税的计税依据最终将采用房地产评税价值。由于重庆方案涉及到部分存量住宅的征税，可能存在历史交易价无法准确反映市场价的情况，对房地产评税的需求更为迫切。 　　 　　5.税率水平 　　两城市的试点方案都选择了差别税率方法，对超过既定标准的住房征收累进性的房产税。上海方案采用两档累进税率，应税住房成交价低于上年度新建商品住房平均售价2倍的，税率减按0.4％计；其余应税房产的税率暂定为0.6％。重庆方