宁波市住宅小区物业管理条例政策解读精选.docVIP

《宁波市住宅小区物业管理条例》政策解读 ??? 《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）已经2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订，2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,于2010年1月1日起施行。 《条例》的修订实施，对于规范宁波住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理，维护业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境具有重要意义。物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。为了让广大业主更加了解新修订的条例，将修订后的条例与修订前的条例进行了比较，有几个重大突破。这些突破对于化解当前住宅物业管理矛盾，解决住宅物业难点问题具有重要意义。现将《条例》里几个大家关注较多的条款进行解读： 一、政府相关部门应依照各自职责，协同实施《条例》。 物业管理涉及面很广。物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理，也需要相关部门和单位的大力协作，为此《条例》的一些规定涉及到相关部门和单位的职责。例如第三条：建设、城管、规划、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。 在实际运作中，涉及到相关部门问题很多，督促物业服务企业做好治安协助工作，指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线。对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、小区内停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为，涉及到公安（交警、消防）部门；物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面法律、法规、规章规定的违法行为的行政处罚权，以及工商、环保、规划等部门划转给城管的执法职能，涉及到城管部门；物业管理区域内非法广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所行为，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的营业执照和核发问题，涉及到工商部门；物业管理区域内建筑外立面、搭建的审批，查处破坏房屋外立面、违章搭建、开挖地坪降低地坪标高和擅自改变房屋使用性质的行为，涉及到规划部门；物业管理区域内涉及房屋使用安全的装修行为，涉及到房屋安全主管部门；物业管理区域内的噪声、油烟、废气等超标行为，涉及到环保部门；制定物业服务、停车收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为，涉及到物价部门。 这些问题，相关职能部门都应按各自职能分工，履行职责，受理业主和单位的投诉，并依法进行调查处理。 二、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会在物业管理中承担的主要职责。 全国文明城市、卫生城市创建活动，和谐社会建设离不开物业管理，同时，也离不开属地街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会的参与指导和监管，正是考虑到此，《条例》的一些规定涉及到街道和社区的职责。如第四条规定，街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。社区居委会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。修改后的《条例》，进一步调动和发挥街道、社区居委会综合管理的能力和资源，将更有助于物业管理活动的顺利开展。 三、县（市）、区人民政府应建立物业管理联席会议制度。 《条例》第五条规定：县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。 四、业主大会筹备组工作职责明确。 《条例》第八条明确规定业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确定业主身份；（二）拟定业主大会议事规则草案；（三）拟定业主管理规约草案；（四）拟定业主委员会选举办法草案；（五）组织召开首次业主大会。 五、业主委员会经费保障渠道明确。 业主委员会成立过程当中有经费困难，业主委员会运行的经费压力更是普遍现象。经费不足是造成部分业主委员会运作困难的一个主要原因。为解决业主大会的筹建经费问题，《条例》第九条也进一步明确业主大会首次会议经费来源由建设单位承担，为业主大会的召开提供了物质保障。同时，《条例》第十九条还进一步规定，业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。这一规定无疑为业主委员会提供了物质保障，将有利于业主大会、业主委员会的正常运作，使其发挥真正的自治管理作用。 六、业主大会、业主委员会的决定必须维护业主合法权益。 为维护广大业主的合法权益