有关于杜岭城中村旧城改造开发项目实施过程中存在问题.docVIP

关于杜岭城中村旧城改造开发项目实施过程中存在的问题及解决办法的请示 项目概况 杜岭城中村项目开发范围为原杜岭街道张砦村行政区划内，项目范围内基本上为历史上自然形成的杂乱民居，该民居目前的脏乱差状况与郑州全市城市建设整体发展极不协调，与街道开展服务居民稳定社区所必需社区配套的硬件要求相距甚远，居民生活也由于生活区域内无基本城市生活配套而造成生活品质恶劣。由于该项目范围内无基本的市政基础设施，居住环境极差，居住人口复杂，导致该地区成为藏污纳垢的老大难区域之一。但该地块周边商业发达，人流密集，且不少政府部门均在附近办公，因此形成的极大反差，恶劣的生活居住状况和郑州作为中部崛起的中心城市地位极不相称。城中村的改造势在必行。 本改造项目的开发范围总占地面积约80亩，分为两个地块：1号地块位于西里路以南，二七路北段以东，农垦大厦南侧，无名胡同以北，张砦村一带，占地约60亩。2号地块位于金水区杜岭第一小学及其西北角周边旧民宅，占地面积约20亩。 二、初步开发设想 针对中原地区经济发展水平和目前二七商业区域的商业经营特点，坚持不与现有区域商业成功的经营模式产生正面冲突为原则，以具有明显特色并适合中原地区民众消费习惯和消费水平的沿海及港台中小型商业性特色经营模式为主轴，同时营造出环境优雅闹中取静具有高尚生活品味的高级住宅小区，兼顾改善区域间其他未拆迁居民生活品质，完善区域周边社区生活服务和市政配套，有助于提升二七商业区域的品味和形象，促进杜岭街道城市化进程，提高该区域的城市品味和形象。 开发工作的原则性计划 目前我司已经在郑州组建注册河南宏益华房地产开发有限公司。公司主要管理人员已经基本到位，可以全面展开前期准备工作。我司初步计划将项目开发分为两个阶段： 一为前期准备工作。其中包括选址立项；建设方案设计报批；施工图纸设计报批；拆迁前入户详查；根据拆迁安置的特殊性，本着先易后难，逐步推进的原则确定并报批拆迁方案；按批准的拆迁方案确定的拆迁计划落实拆迁资金；根据郑州市政府关于城中村改造的优惠政策取得用地红线；组建拆迁安置工作班子，并着手准备实施拆迁安置工程。这些工作力争今年上半年完成。 二为项目开发具体实施工作。此项工作将于今年下半年开始实施。其中包括在街道办事处和上级政府有关职能部门支持配合下按计划具体实施拆迁安置工程；配齐工程施工管理、销售、招商人员；完成开工前其他报批手续，根据拆迁进展情况适时确定开发工作的阶段性项目并着手实施建设施工前准备；确定项目招商计划；确定销售方案，根据销售方案和招商计划面向全国及海外实施销售及招商。 四、目前存在的问题和需要上级政府协调解决的若干意见 根据《杜岭城中村旧城改造项目合作项协议书》之原则和精神，杜岭街道办事处进行了大量的前期工作，其中主要的工作之一就是对改造范围实施前期调查摸底工作。根据现场调查整理之后资料分析，我们发现该地块的改造面临的问题多，情况复杂，且需要上级政府和有关部门协调解决。 目前改造范围内所存在的问题有以下几个方面： 旧建筑物密集，土地使用强度大，密度高，缺乏基本市政设施 拆迁改造范围内目前初步调查的资料显示，该地块需拆迁的建筑面积高达95420M2。其中办公和经营单位为11户，建筑面积约为29750 M2；私房户数为694户，建筑面积约为65670M2。现有拆迁区域的原始建筑密度约为58％，容积率约为1.86。由于本项目目前处于前期准备阶段，前期的初步调查资料难免不完整全面，特别是公家单位的拆迁前期调查摸底工作阻力较大，难于开展详查工作。随着开发进度加快，详细调查工作深入，该地块改造范围的原有拆迁总量会有所增加。这和原先预期有较大出入。 拆迁对象复杂，拆迁安置所需解决问题多 该改造地块内共有办公和经营单位共计11户，分别是：市公安局出入境管理接待中心及市公安局其他职能部门；省医药公司；省纺织公司；省药材公司；省农垦公司；市煤建公司；张砦农业队；市税务局；蔬菜公司；被服厂；杜岭街道杜岭小学等。其中省市属单位均为大户，由于隶属关系不一，工作性质不一，各家单位所需解决问题各不一样。如：市公安局尚在正常使用当中，省农垦公司、省纺织公司、省医药公司和省药材公司为省属单位，杜岭小学地块属于教育用地等。这些单位的拆迁难度大，影响范围大，每个具体单位因拆迁所需解决的问题也不尽相同。特别是政府职能单位，由于目前都处于正常办公状态，拆迁时必然导致正常办公受到一定程度影响。同时，由于隶属关系不同，各单位对待拆迁的态度和要求也不一样。 住宅拆迁方面同样存在诸多问题，该改造地块住宅权属性质多样，既有公管单位的居民住宅，也有私人产权住宅；既有急需改造危房，也有目前使用状态尚好的住宅；既有居住宽敞腾出部分住房出租使用的住宅，也有住房拥挤不堪急需改善居住条件的住户；既有单纯居住使用，也有兼具个体经营