安沙浦工业区的项目前期的的策划的报告.docVIP

深圳市宝安区沙浦工业区升级改造项目报告 DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 策略发展顾问部 二零年月目 录 1宏观背景研究 1 1.1 宏观经济指标研究 1 1.2 城市规划研究 7 1.2.1 相关城市发展规划研究 7 1.2.2 所在片区发展规划研究 10 1.2.3 所在片区交通规划研究 12 2房地产市场研究 14 2.1 深圳市房地产发展总体概况 14 2.2 相关物业市场分析 17 2.2.1 商业物业市场分析 17 2.2.2 商业物业市场分析结论 24 2.2.3办公物业市场分析 25 2.2.4办公物业市场分析结论 30 2.2.5酒店物业市场分析 31 2.2.6酒店物业市场分析结论 37 2.2.7居住物业市场分析 38 2.2.8居住物业市场分析结论 43 2.3主要竞争项目分析 44 2.3.1长安万科金三角项目 44 2.3.2福永航空城项目 44 2.3.3福永国际家具村项目 46 3项目发展定位 47 3.1 项目本体分析 47 3.1.1 项目区位分析 47 3.1.2 项目地块条件解析 48 3.1.3 项目SWOT分析 50 3.1.4项目资源和价值提炼 50 3.2可比案例研究 52 3.2.1顺德罗浮宫案例研究 52 3.2.2泰晤士小镇案例研究 58 3.3项目发展定位 66 3.3.1 项目整体定位 66 3.3.2 项目主题形象定位 67 3.3.3 项目总体发展战略 68 3.3.4 项目发展功能定位 69 3.4项目功能规模配比建议 71 4项目开发策略和运营模式 81 4.1项目开发策略与分期计划 81 4.2项目运营模式建议 83 5项目财务评价 85 5.1测算假设前提 85 5.2总投资估算 87 5.3项目资金筹措 91 5.4项目经济效益分析 92 5.5敏感性分析 94 1宏观背景研究 1.1 宏观经济指标研究 地区生产总值——近年来深圳市以及宝安区GDP保持快速增长，在经历了全球金融危机影响，目前经济呈现平稳回升态势 近7年来，深圳GDP保持年均15%的快速增长。2010年第一季度深圳GDP同比增长11.1%，主要是受外部需求回暖，出口回升带动工业生产和出口贸易明显提高，经济总体平稳向前发展。 由于宝安区的经济增长主要工业增长的带动，因此2008年在金融危机的影响下，宝安区经济增长率下跌幅度较大2010年第一季度宝安区，GDP增长达到14.5%，比全市高3.4个百分点，显示了宝安区经济强劲回升势头。 宝安区的GDP经济地位突出增速始终高于深圳总体增速，显示出强劲的发展势头和实力近年来，宝安区GDP平均增速高出全市水平3个百分点，成为拉动深圳经济增长的重要动力源泉2009年宝安区对整个深圳GDP的贡献高于其他五区， 达到2207亿元。 消费水平——深圳市社会消费品零售总额保持约16%的年增长，增幅稳定，总体水平处于广东省前列，居第二位 2003年以来，深圳社会消费品零售总额一直保持稳步增长的态势，年均增幅为16%，已连续三年超过GDP增幅。 随着居民生活水平的提高，近年来汽车类、家用电器和音像器材出现了增长高峰居民的家庭设备耐用品消费需求已从基本型向享受型转移，家庭设备耐用品不断更新换代，进入了更高的层次 宝安区整体消费水平增长较快，2009年社会消费品零售总额增幅比全市平均水平高出4.24个百分点，总体消费水平居第二位（得益于人口优势） 2009年宝安区社会消费品零售总额560.61亿元，增长20.2%，其中餐饮（增长33.6%）、批发和零售业（增长17.5%）增幅较为明显。 由于人均可支配收入较低、消费环境整体水平和档次不高，2009年宝安人均社会消费品零售总额仅为1.56万元/人，仅高于盐田（1.36万元/人），与福田（6.63万元/人）、罗湖（6.09万元/人）和南山（3.26万元/人）差距较大，这从侧面说明未来宝安消费市场仍存较大发展空间。 人均可支配收入——深圳人均消费性支出人均可支配收入，居民消费意识 2003-2009年深圳市居民人均可支配收入保持持续增长，2009年人均可支配收入达到29245元，位列全省第二。 序号 城市 人均可支配收入（元） 1 东莞市 33045 2 深圳市 29245 3 广州市 25317 4 中山市 23088 近年来居民人均消费性支出稳步增加，2008年2009年在金融危机影响下，居民消费性支出收紧，增幅放缓。 宝安区居民人均可支配收入年均增长8 %，而人均消费性支出年增长率仅为5%，居民消费较为保守，消费潜力尚待开发 宝安区居民人均可支配收入稳步增加，2009年人均可支配收入27236元，比全市少2009元，但高于全省平均水平，宝安恩格尔系数为35.2%，略高于全市0.2