居住物业管理存在问题和对策研究.docVIP

目录 提要 ······································ 1 引言 ······································ 2 居住物业在五类物业中的地位 ···················· 3 1、物业的分类 ································ 3 2、居住物业是行业的基石 ························· 3 二、居住物业管理的现存问题 ······················· 4 1、市场化程度不高 ····························· 4 2、一、二级资质企业仅占两层 ······················ 4 3、收支平衡难以盈利 ··························· 5 4、从业人员缺乏专业素养·························· 6 5、物业管理法制建设滞后市场化程度低首先体现在住宅小区普遍存在的“建管不分”。物业服务企业往往和住宅开发商存在隶属关系。“肥水不流田” 国家虽然在颁发的条例中明确指出新建住宅小区应实施物业管理招投标，并发布了招投标办法等一系列的细则，以规范、促进物业管理行业的健康发展，但真正实施招投标办法的个例却屈指可数。虽然国家一直在努力使物业管理行业走向正规运作的轨道，并在政策上给予行业重大的支持和帮助，使物业管理市场化得到了一定的发展。然而，，精明的开发商采取了自己成立物业公司，然后聘请知名的品牌物管公司作为物业顾问的方式这是一种“换汤不换药”方式，虽然从某种程度上讲这是开发商们意识的进步，但却也在很大的程度上影响了许多正处于发展中的优秀物业企业的竞争和发展依托开发商型物业服务企业存在和发展的核心任务是塑造开发商品牌，在运营和管理上过多受制于，并不具备独立的市场主体地位，大多数企业要依赖的补贴和扶持才能为客户提供高质量的物业服务，独立生存发展的能力较弱。物业九项成本：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用（3）物业管理区域清洁卫生费用（4）物业管理区域绿化养护费用（5）物业管理区域秩序维护费用（6）办公费用（7）物业管理企业固定资产折旧（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用（9）其他费用。 由于物业管理在我国尚处于阶段，早些时候，入行的物业人员大多都是，管理人员是情理中事。现在的物业管理人员的来源大概可以分为三类。一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业管理的模式；另一类是学公共管理、饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业管理的细微方面。还有一类是物业管理的中专生、高职生以及大专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，但往往缺乏管理的战略思维、创新思想，在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。 总之，目前物业管理人员的知识结构层次不高、业务水平有限、综合素质偏低，已经制约了行业的发展。物业管理法制建设滞后物业管理法律法规是物业企业有序运作的基本前提和重要保障，但目前，完整系统的物业管理法律体系仍未形成。相关法规制度不够严密具体，缺乏客观具体的标准执行起来操作性差，这给依法解决物业管理过程中存在的问题带来了困难。例如，《物业管理条例》规定业主有选聘和解聘物业服务企业的权力，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过因为没有具体的指标可以衡量，物业企业是否合格全由主观意识决定，业主群体判断的客观性及监督的公正性值得商榷。此外，由于物业企业对业主没有任何实质管理权，即使业主，影响居住环境，物业公司也只能束手无策，无权采用约束管制措施。 物业管理案件，研究不够深入，实践中积累的经验也不够丰富，使立法条件受到限制。在物业管理审判实践和纠纷民间调解过程中，现行物业管理法规不同裁判结果的产生如何更好地使物业管理行业走向市场化？ 首先就需要国家政策，行政主管部门及行业协会加大力度落实开发商进行物业管理招投标办法，采取一些行政手段，如对认真执行并严格规范的实施物业管理招投标办法的开发商或房地产企业，政府给予资质等级评审的优先政策等支持，促使开发商完全抛开自管意识，为物业管理业走向市场化、规范化营造一个良好的环境和条件，使这一朝阳的产业走向成熟发展的阳光之道。 其二，物业企业本身需要不断地探索物业管理更广度、更深度的理念，同时也需要具备一定的市场竞争意识，充分利用自身资源，培养具有专业知识业务开拓能力的综合型人才，成立业务开拓部门，打造企业品牌，加强对外宣传力度。 物业管理是从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化、企业化和经营型的管理，其最终本质和结果就是进行市场化的管理，市场化管理有必