上海房价涨起来原因.docVIP

上海的房价涨起来的原因 上海的房价上涨并不是完全同步的，在时间和区域上面有一些微妙的顺序差别。了解这些差别，有助于我们洞察，上海下一次房价起飞的先机. 观点一：从量上看，内环先崛起 上海2014-至今各环线各季度成交量表 上海2014-至今各环线各季度成交量环比情况 2014年第4季度开始，上海的楼市就火起来了。从数据可以看到，2014年第四季度 内环增幅比较大，市场敏感度比较高。 内环2015年成交的火爆，而其中豪宅的表现更加显眼 观点二：内环豪宅先热 上海二手标杆项目2014-2017年成交量 上海二手成交总量16年和15年差别不大，但豪宅成交却下降了3成 因为，15年豪宅的过度火爆，预支了16年的成交量 2015年开始，内环豪宅成交大行其道，2016年开始衰退。他们似乎是上海楼市的一颗火种，点亮别人暗淡了自己。 观点三：从购房轨迹看， 2016年外、郊环愈加成了交易主战场 我们设计一个系数 ——迁入/迁出比 其值 =外板块买进本板块人数/本板块买到外板块人数 我们使用2016年至今的二手房成交数据，根据购房者原居住地址与其购买的房屋地址进行比对 本次测算有效数据8.8万条，而2016年至今二手房总共成交45万套，样本覆盖率20% 迁入/迁出比以1为平衡点，大于1时板块吸引力强，新鲜血液流入板块，小于1时板块吸引力弱。由于计算相当于抽样数据，因而适当扩大平衡点范围，将0.8~1.2之间的板块都视为平衡板块 人们纷纷到外、郊环再次置业 2016年至今各区迁入/迁出比 16年整体而言，中心城区吸引力普遍较弱，郊区则较强 中心城区中核心的静安与黄浦吸引力相对较强，甚至超过了近郊中的闵行与宝山 如果落在具体位置上，如下图所示 图一：2016年至今全市行政板块迁入/迁出比情况 图二：2016年至今迁入/迁出比1.2的行政板块 细化到行政板块后，区域之间购房的吸引能力差距更加凸显，具体表现为： 最后总结 我们将上述三个观点总结，大概可以描摹出上海房价这一轮上涨的脉络 楼市之火的燃烧路线 成交的证据，二手房的成交增幅完全印证了这一脉络 编者有话要说： 楼市的大火为什么会先从豪宅烧起？ 因为富豪们对资金的敏感度比较高、资产配置的欲望非常强烈，所以监测豪宅的成交异常，更能提前洞察楼市的市场波动。 春江水暖鸭先知，豪宅可能就是那只“鸭”吧！