【动力地产】宁波石浦——半岛·域项目产品建议100P（上）.pptVIP

* * 《领 航 者》 动力（中国）地产机构市场研究部 2008年1月 前 言 我司经过一周时间，对石浦镇进入了全方位深入的宏观研究、市场调研、需 求分析、产品剖析，经过项目组共同努力，现谨向贵司敬呈《宁波亚泰·石 浦迎凤山庄产品定位报告》，敬请贵司详阅，以供项目发展决策之参考。本 报告共分两大部分，分别为 市场分析、产品定位 从了解市场和竞争对手说起…… 第一章：市场分析 1 Part 宏观市场分析 2 Part 区域市场竞争分析 3 Part 项目分析 一个功能上互相依赖的城 市系统，同时区域经济持 续增长，并推动着区域空 间经济逐渐一体化 。 有联系方便的交通走廊把 核心城市连接起来，各都 市区之间没有间隔，且联 系密切 必须达到相当大的总规 模，人口在2500万以上 ； 属于国家的核心区域，具 有国际交往枢纽的作用 产业发展“三、二、一”顺 序发展。 为一个简单强大 为一个单一的 的中心和发展滞 全国中心和强 缓的广大外围次 大的外围次中 中心 。 心。 产业发展杂乱无 各区域间产业 章，无根本特 形式多样，互 性，城市自足性 补与对立同时 较强。 并存。 城市中心与外围 人口规模在 之间交通连接不 2000万左右， 畅 聚集度不断加 产业发展按“ 强。 一、二、三”顺 产业发展按“ 序发展。 二、一、三” 顺序发展。 没有系统独立 的地方中心 。 产业发展按“ 一、二、三”顺 序发展。 特征 成熟的大城市群 （大量消费期 ） 多中心城市群 单中心城市群 （工业成熟 （工业化初期） 期） 阶段 城市独立发展 分类 （前工业经济期） 宏观市场分析/城市理解/城市发展规律 1 Part 结合石浦镇的现状特征，目前处于第一阶段“城市独立发展”向第二阶段“单中心城市群” 过度的状态。城镇基本形成基础设施完备的中心区，满足自足性需求，但城镇的产业发 展有待整合，城镇与周边城市的交通网络有待加强。 宏观市场分析/城市理解/区位人口 1 Part 石浦镇属于象山县，地处东海之 滨、象山半岛南端。由石浦镇本 土和檀头山岛、东门岛、对面山 岛、半招列岛、渔山列岛等众多 岛屿组成。 石浦镇现有常住人口8.2万，流动 人口3万余人；规划至2010年镇 域总人口约12.5万人，城区人口 为9.5万人，流动人口2万人； 人口的增加和中期规划，对于城 市化进程，房地产业的发展提供 有了有力支撑。 石浦镇 宏观市场分析/城市理解/文化特色 1 Part 石浦镇保留有古街、古巷、古寺庙20座，各类古迹100余处，石浦镇 是浙江省的历史文化名镇，象山县域南部经济、文化中心，以海洋 经济为主导的旅游和港口城镇。 17.7 17.3 13.6 14.2 13.3 15.0 14.9 增长率 125.34 132.52 115.52 369.79 294.31 354.99 2412.2 总量 生产总值 (GDP) 象山 宁海 奉化 慈溪 余姚 鄞州 宁波市 21.1 13.6 11 16.4 15.8 ____ 12.5 增长率 17114 16554 16557 19590 18291 ____ 17172 元 城镇居民人均 可支配收入 象山 宁海 奉化 慈溪 余姚 鄞州 宁波市 宏观市场分析/城市理解/经济发展 1 Part 在宁波六个县市中（括鄞州区，下同），象山县GDP增幅居首位； 2007年城镇居民人均可支配收入17114元，收入水平在宁波各县市中 居第4位，增幅居首位。 2007年1至3季度年完成固定资产投资39.85亿元，房地产业完成投资 10.03亿元，同比增长1.38倍，占全县固定资产投资总额的比重为 23%。（信息来源于象山县统计网） 宏观市场分析/城市理解/城市群规划 1 Part 以石浦港为依托，由石浦、鹤浦、 高塘岛三个乡镇及其近海域组成的 石浦港城市群，有着自然环境特征 和资源情况的相似性，经济和文化 上的同源性，是一个不可分割的整 体。 而规划建设的跨海大桥，将进一步 缩短鹤浦等区域与石浦的交通距 离，形成一个以石浦为中心的城镇 集群，石浦镇的向心力更加突现。 宏观市场分析/城市理解/城市群规划 1 Part 石浦港的区域规划站在城市群联动 发展的高度，以城市群的规模效应 带动整体区域的发展，同时各城镇 之间充分利用各自的资源优势形成 互动发展。而6大旅游圈的规划， 将进一步带动大石浦经济圈的共同 发展，确立以石浦镇在城市群种的 核心地位。 大塘湖生态农业