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兰考县市场调研报告河南玖承房地产开发有限公司2013年3月26日目录兰考县宏观市场概述兰考县房地产市场综述兰考县楼盘分析总结暨发展建议兰考县宏观市场概述区域分析兰考县位于河南省东部区域，隶属于开封市，西向直通开封市区，东连中原地区重要交通枢纽商丘市，历来为国家重点贫困县之一。因兰考县著名的县委书记委焦裕禄而全国闻名。区域交通内容省道213、313国道106、310、220高速公路连霍、日南、兰南、大广西距郑州新郑国际机场100公里，中国铁路交通在此设有兰考站 经济分析作为国家级扶贫开发工作重点县，兰考县历年来均享有财政扶贫资金、以工代赈、农田水利基本建设、农业产业结构调整等多种优惠政策。 2011年全市生产总值完成150.89亿元，全社会固定资产投资完成71亿元，是2006年的4.8倍，年均增长38.4%；。 工业经济在兰考县不断发展转型中逐渐占主导地位 年份经济排名2007103201083201266排名为开封隶属行政区域内倒数第一名工业经济在转型发展中迅速壮大木制品加工、装备机械、民族乐器、纺织服装等传统产业不断壮大；光电科技、新型化工、生物制药、生物育种等战略新兴产业取得重大进展，新型企业发展到20家；持续加强产业集聚区基础设施建设，相继投入资金10多亿元，形成了“七纵五横”的道路网，达到了“七通一平”标准，建成区面积达9.8平方公里，承载能力进一步提升；2011年产业集聚区入驻企业达到113家，实现税收2.44亿元，被评为全省先进产业集聚区；行政规划兰考县辖11个乡、5个镇，耕地面积95万亩。行政区域总面积1116平方公里，总人口约80万，县区城市人口不足15万。 未来行政规划发展目标 细则总体发展目标红色旅游城市、郑汴洛工业走廊节点城市、豫鲁交界商贸中心城市城市建设目标2015年城市人口达20万人；2030年城市人口达39万人城市发展方向西进、南拓、北展、东控、中优城市发展方向阐释： 西进：建设环境优美的生活居住区、中心商务区、教育园区 南拓：优化产业结构，衔接产业集聚区 北展：行政办公和高品位的文化休闲娱乐区 东控：控制城市空间向东的发展 中优：整合土地资源，逐步改造老城区，改善居住环境 兰考县2010-2030城市总体规划 总结： 兰考县的发展仍处于落后水平，没有具有竞争力及特色的主导性经济支柱产业，未来仍会在缓慢和摸索中前行； 兰考县在转型中所逐步发展的工业主导性具有一定的泡沫经济性质。实地了解，不少工业企业虽进驻，但只有空壳，只是借此利用国家对贫困县的优惠政策而采取的一种经营方式，并未在扩大内需，促进当地经济发展中起到实质性作用； 兰考县未来发展仍会以土地资源整合为主，但是城市人口过少的现状，必将加剧当地房地产二级市场的竞争激烈性； 二、兰考县房地产市场概述 1、一级市场土地成交情况（2011年-2012年上半年） 序号位置面积容积率1裕禄大道东侧20.05061.2-3.62振兴路西侧30.99751-1.83黄河路南段东侧42.5551-2.84黄河路南段东侧62.34151.2-2.85振兴路东侧751.2-2.56振兴路西侧751.2-2.57朝阳路东侧751.2-2.58310国道南侧31.63051.2-2.59友谊路北侧68.3581.2-2.510振兴路西侧222.89551.2-2.511卞兰大道北侧38.67452-2.5合计742.509亩2、二级市场整体情况 兰考县房地产板块可分为三块： 北部、西部、南部 房价平均在2400元/㎡—2900/㎡区间内 北区：围绕未来行政区域核心打造的高端项目，目前项目较少，但价格属兰考县最高。代表性项目：凤凰城、三环花园。西区：未来现代化居住区，产品以中高端为主 。代表性项目：西班牙小镇、未来城等。南区：以中低端、小体量项目为主。3、客源分析区域客源北区以机关单位公务员为主，例：凤凰城项目购房客户公务员占比超过50%西区以乡镇外出务工者为主，典型的“一年三次” 项目；南区县区及乡镇客户；三、兰考县楼盘分析 1、现状分析 目前入市项目31个，少部分项目已临近尾盘，没有极具代表性并口碑相传的标杆性项目，较有规模且定位高端的分别有凤凰城、西班牙小镇、三环花园、未来城等； 目前当地项目多以地热温泉作为采暖方式，未来城采用电热膜供暖，市政供暖将有可能在未来五年实现； 市场上仍以刚需购房为主，老城区小体量的楼盘非常多，西部新区规划了大量的新项目。对于目前兰考县的楼市消费带来严峻的考验。多层产品仍是市场去化主力，小高层、高层在近两年内逐步开始进入市场，同时也造成大量的房源积压。入市已售项目 项目名称价格建筑面积营销阶段未来预推体量众鑫·丽景苑2500-2700元/㎡3万㎡尾盘---星钻其他均价2450元/㎡3.5万㎡在售1万㎡丽景天成均价2700元/㎡2.8万㎡尾