第五篇 房地产价格.ppt

二、房地产开发经营成本 三、房地产开发税费 税：营业税、城市维护建设税、其他相关税种 费： 建设工程设计招标管理费 工程定额编制管理费 建筑工程执照收费 建筑物命名收费 房地产登记勘丈收费 人防建设费 绿化建设费等 四、房地产开发利润 房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本所应获得的正常利润。 房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额。 由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润。 五、中国城市房地产价格的基本构成要素 土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息、利润 小贴士：什么是泡沫经济 “泡沫经济”是指资产（股票、房地产）价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接原因是不切实际的高盈利预期和普遍的投机狂热。 泡沫经济与经济高涨的区别： 经济高涨是以正常的需求与投资为基础的，产且是一种周期性的现象；但泡沫经济是由虚假的高盈利预期和投机行为带动起来的，繁荣往往是昙花一现。 经济高涨不仅存在资产价格的上涨，国民收入也同时增长；但在泡沫经济中，资产价格迅速膨胀，但国民收入增长较慢。 经济高涨时期交易活动特别活跃，同时生产也很活跃，因而件随着实体经济的发展；而在泡沫经济中交易活跃，但生产停滞，实体经济发展不快。 第四节 房地产价格评估 一、房地产价格评估的基本概念 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断 房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员 二、房地产价格评估的意义和作用 房地产价格评估的意义 专业化劳动 公正性 房地产价格评估的作用 1、为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务 2、为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务 3、为信贷、保险等金融活动服务 4、为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务 5、为政府征税服务 6、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务 三、房地产价格评估的基本思路和方法 1、市场比较思路 市场比较思路源于房地产价格形成的替代原理。替代原理使存在替代关系的房地产之间出现价格的相互牵引，并趋于一致。因此，一宗房地产的市场价格可以由近期出售的相似房地产的价格来决定。 按市场比较思路评估房地产价格的过程中，要对成交实例和评估房地产进行比较，分析两者之中的特性差异，进而定量估测由这些差异影响所可能产生的价格差异 2、成本积算思路 成本积算思路就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。它是由市场上“经济人”的替代规律所导致的。开发成本是供需双方都能够接受的价格。成本积算思路在理论上的反映就是“生产费用价值论” 成本积算思路是先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格，然后确定建筑物的重新开发成本，再扣除其累计折旧 3、收益资本化思路 收益资本化思路源于房地产价格形成的预期原理，即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的现值来决定的。供需双方都能接受的价格便是房地产在权利期限内所产生的全部收益的现值总和。这样一种价格判定的过程，便是“资本化” 根据这一思路对房地产价格评估，须先评估房地产在持有期内产生的总收益，并扣减为获得这些收益所必须支付的费用，再求取房地产的收益率，最后根据这一收益率将房地产的净收益折算为房地产的现时价 第五章 房地产价格 第一节 房地产价格的特点和作用 第二节 房地产价格的形成和运动 第三节 房地产价格的构成 第四节 房地产价格评估 第一节 房地产价格的特点和作用 一、房地产价格的特点 （一）房地产价格的基本特性 房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现。 房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现。 （二）房地产价格的具体特点 1、房地产价格具有明显的权利价格特征 2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性 3、房地产价格具有特殊的形成机制 4、房地产价格具有显著的个别性 5、房地产价格具有多种表现方式 6、房地产价格总水平具有上升趋势 二、房地产价格的基本类型 （一）按权属形态划分 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格” 房地产他项权利价格