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2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(ppt93页)ppt课件
第二次业主座谈会 “感谢各位的到来,我们给各位业主准备了一份礼物——小业主宣传册,就在各位的椅子上,各位可以先看一下。各位一边看,我这里一边讲。”“还有4个月,我们的第一次合约就结束了。不知不觉为各位业主服务了4年半的时间。在这里对各位的支持说一声谢谢。今天跟各位沟通的目的只有一个,就是如何完成续约,上次沟通之后业主提出的几个问题,我们在小册子里都有解答。各位有那些不清楚的问题可以会后与我沟通。” 今天我有两个内容汇报: 第一,我们项目准备定位做什么; 第二,我们的最高租金上限是多少,相信各位更关心的是第二个问题。 但是租金问题是跟定位息息相关的。为了这次定位我们花费了半年的时间(实际上半个月都不到)。想出了项目的种种可能定位的方向,有餐饮广场,有折扣广场,有鞋城,有女装,有品牌店组合,有百货饰品。每一次方向我们都做了精细的测算。包括成本,包括租金,包括收益。这里我跟各位做一个解释。 第二次业主座谈会 餐饮广场——收益率6%,折扣广场——收益率5%-12%(这个是保底加扣点),鞋城——收益率7%,女装——收益率7%,品牌店——收益率4%,百货饰品——收益率8%。 根据投资分析我们可以看出来,基本女装、鞋类、饰品的收益相差无几。我们再来分析一下面积分割、招商难度及商铺空置率等因素。首先每个定位的分割面积不同,女装基本要7-8㎡,鞋类要8-10㎡,饰品要5-6㎡,这个是分割面积,分割面积越小,商家数量越多,招商难度越高,空置率风险就越高。其次再说一下各个业态的不同,女装和鞋类有比较强的季节性,我们的定位基本走量贩方向,因此一些春装和秋装的对这两个业态的冲击力度较大,也存在着季节性换铺率的风险。 第二次业主座谈会 另外主要的竞争项目也是这样一个定位,根据我们的了解,他们因为租金太高,很多商家入不敷出,今年的商铺更新率达到了33%,近三分之一的商家选择退场。因此,从投资收益的角度,我们选择百货饰品的定位,同时我们对自己操作饰品的招商也很有信心。” 8%的小百货饰品定位,就是今天的主题。 第二次业主座谈会 今天回过头来想,大家基本对我们的工作没有任何意见,他们提出10%、12%都是没有任何市场依据的。他敢叫这个数字出来,我就一句话回过去,高租金意味着高风险,我们操作市场将近5年,你做了几年?你认为小业主会把项目交给一个没做过市场的人吗?你12%的租金贡献率,也是要拿出方案让大家认同的。不管你沿街调出来多少租金收益,不管其 他竞争对手如何的定位。再高的租金,你们都是做不出来的。 做方案——对得起良心,做人——无欲则刚。 第二次业主座谈会 受业主委托做了区位的调研及物业分析。 我对开发商提出的定位保持肯定态度,但是有几点我希望开发商这边给予解释。1、百货饰品的定位操作你们的思路是如何,招商思路是什么?2、租金贡献率8%,以为着我们购买的商铺没有升值,放了5年还是在原地的租金比例。这个我对你们经营能力产生质疑。3、是否有其他定位可以操作?饰品的整体档次太低了。 第二次业主座谈会 第一个关于思路的问题,这个本身我们不需要跟各位汇报的,但是考虑到各位对收益的稳定问题的担心呢,我做一下解释。我们既然已经提出这个定位方向,那么就是有90%的信心来操作。我们每年是上打租的,就是先付给业主租金,再收商家租金。8%是底线,基本商业的招商率要达到86%以上我们才能盈亏平衡,换句话讲,如果开业率不够我们就会亏损。 第二次业主座谈会 我们打算用三个招商思路去完成:第一,去同类竞争对手寻找优质商户,经营年限要5年以上,铺货要达到8万元以上的商家第二,我们去寻找厂家、省级、市级代理商降低商品的流通环节,提高商家的经营收益率。第三,我们去香港、广东等地寻找一些个性品牌打造项目的特色,提高项目的商业价值与消费认知。 这是其一。 第二个问题,各位的小册子都看到了,我们销售物业时,项目商业的收益率只有4%。当初销售的时候,各位也是看准了我们的投资回报率承诺购买的,这5年,我们每年都要贴4%,5年共计贴了20%。这个压力不知道各位有没有体会。相信各位心知肚明。 第二次业主座谈会 幸好,通过我们5年的努力,目前可以做到8%的收益,而目前的商业投资收益6%左右。换句话讲,我们是一个成熟的商圈,每年商业的递增空间是有限的,是一个稳定增长过程。每年7%左右的递增幅度。因此当初8%的承诺已经非常高了,我们现在的承诺的投资回报率仍然比其他物业要高。况且各位再过5年基本按揭都还清了,到时候租金收益就是存利润了。5年之内没有任何压力的收取租金收益,总比隔三差五的过来开董事会、讨论项目方向要容易得多。 第三个问题,如果按照我们的操作思路,香港、广东、义乌去找优质商家,经营户的层级不低的,同时还有改造成本、二次装修等。做到商场化经营的思路,我相信物业的档次也
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