2015江苏昆山花桥嘉宝梦世界项目营销策划报告.pptVIP

——浙江有度地产谨呈嘉宝集团 保密级别AAAAA—— 2015年7月30日;营 销 目 标;提纲 ：项目解析→市场分析→产业研究→项目定位→营销策略→营销执行→商务合作;项目解析;项目效果图;1、开发主体 项目名称：花桥梦世界文化综合体 开发单位：昆山嘉宝网尚文化投资有限公司 昆山嘉宝网尚置业有限公司。 设计单位：上海江南建筑设计院有限公司。 承建单位：中冶天工集团上海十三冶建设有限公司 桩基单位：上海城地建设股份有限公司 上海同济工程项目管理咨询有限公司; 项目位于江苏省昆山花桥经济开发区内，基地北临绿地大道，西临东城大道，东侧为薛赵路，南靠金捷路。;;;;第二节 规划发展现状; 项目规划了六个主题广场，即：庆典广场、星光广场、魔法广场、祈福广场、幸运广场、古堡广场。 以及围绕5Digreen飞天影院的IMAX巨幕影院、5D探险影院、5D儿童影院、环形水幕影院、电影文化mall等不同的电影场所组成，并设有明星会所、住宅式办公楼及配套商业等设施。;2、开发现状 项目概念规划已经政府通过，2015年1月5日获得建设开工许可。开工时间：2015年10月15日，正负零时间：2015年12月15日；预售时间 2016年4月下旬-5月上旬。施工顺序三期、一期、二期，其中三期3-1,3-3，3-5先施工，3-2后施工。;;公寓式办公 ;市场分析篇;第一 宏观政策层面;⑵ 2015年房地产宏观大势分析总结 2015中国经济内外交困，急需速效强心剂，撑过转型难关。房地产重要性被重提。 2014年9.30政策将二套房首付和按揭成本大幅降低（贷款结清可做首套认定），2015年3.30政策将二套房优惠受益面扩大（未结清贷款首付4成），并进一步减免交易税收（营业税5改2）。以赤裸裸的手段直接刺激楼市成交，预计将导致2015年楼市成交轻度过热，价格有望实现上涨20-30%。 中央政府仍严守“限购”和“仅支撑刚需首改”2大调控底线，近期调控政策所有利好前提均必须是普通商品房。高端市场不受直接利好，但受次级市场涨价推动，成交价格也有望进一步小幅上涨。 在限购不放开背景下，由于投资需求无法进入，仅靠刚需和首改需求无法支撑一往无前的上涨??一段时间繁荣后，必将遭遇购买力后继乏力。初步判断可能出现在2015年四季度，成交增速放缓进入理性增长。 ;第二 2015昆山市场成交;第三 2015第一、第二花桥市场成交;;;;1、楼市松绑，国家扶持，政策放宽，整体楼市回暖，成交呈上升趋势； 2、花桥整体市场受上海辐射影响，住宅去化火爆，未来发展前景广阔，但由于发展时间尚短，入住率不高，（？），商业气氛尚未形成，地铁虽然开通，但整体交通动线尚未完善，特色商业缺乏，跨区消费尚未形成，大部分商业成交萎靡，去化缓慢；办公存量巨大，市场供大于求。 本案+特色产业+特色产品+特色运营+特色营销+特色管理 特色越多，销售难度指数将大大降低。;产业研究;S： 政策优势：国家正大力扶持第三产业，尤其是文化服务业的发展； 区位优势：区位优势是大型综合体的必备优势，项目介于花桥、陆家之间中心位置，与沪宁高铁花桥站、沪宁高速陆家出口“咫尺之遥”，是花桥通往外界的西大门，这些将成为项目发展大型综合体得天独厚的区位优势； 配套优势：本区域已经拥有发达的物流业，同时路网发达，未来即将成为开发热土，必将拥有更加成熟的社会配套并成为项目发展的优势之一； W：区域消费人群数量少：本区域周边人口有限，使得大型综合体的经营必须向外拓展市场，这是项目发展一大劣势； 心理距离偏远：项目所在地在花桥人的心理距离上要大于其实际距离，即使从花桥中心区驱车不过五分钟，这种较远的心理距离是项目周边目前较荒芜，又是必须处理的一大劣势； 品牌业者对新商业项目持观望心态：从市场访谈的情况看，目前花桥正在经营当中的商户对前往新的大型综合体的热情不高，使得之前新投入使用的商业项目空置率较高，经营者还在等待入市时机，目前观望心态明显；;O： 周边住宅建设项目众多：目前项目周边正在建设的住宅地产项目极大的促进项目所在片区的人口导入，未来旺盛的消费需求是项目发展大型综合体的重要机遇； 东城大道高架建设：项目旁边的东城大道正在进行快速高架路的施工，待其建成通车后，将大大缩小昆山开发区及昆山市区到本项目的心理距离，增加本项目商业辐射半径； 花桥实际人口年轻化：花桥商务区由于领先的产业结构设定及几个大型住宅项目的客群等原因，导致实际人口年轻化程度高，年轻人易接受新生事物和新的消费场所； T：房地产调控步步为营：一轮又一轮的房地产调控，严重约束了购房者的投资热情和行为，重拳出击之下，或会殃及池鱼，商业地产的销售也会受到住宅调控的