商品房买卖合同示范文本解析.ppt

五、2014年预售合同文本解析 2、对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定； 3、约定了具体的交付手续，亦即交接手续。 4、约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对查验时发现的不同类型的房屋质量问题规定了不同的措施。 五、2014年预售合同文本解析 首先，示范文本第11条只是对商品房地基基础和主体结构之外的其他质量问题作出了约定。之所以对于地基基础和主体结构的质量问题在房屋交付时不做约定，原因在于：这种质量问题属于严重的问题，不是查验就能发现和确认的，必须经过房屋质量检测才能发现。故此，将其放在第七章“商品房质量及保修责任”中加以约定。 五、2014年预售合同文本解析 第5章“面积差异处理方式” 新的示范文本用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。 《商品房销售管理办法》第20条对如何处理面积差异做出了详细规定，为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第14条吸收。 五、2014年预售合同文本解析 第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。　合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 五、2014年预售合同文本解析 （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 五、2014年预售合同文本解析 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 五、2014年预售合同文本解析 　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积　面积误差比=─────────────×100%　　　　　　　　　　　 合同约定面积　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 五、2014年预售合同文本解析 6、第6章“规划设计变更” 《商品房销售管理办法》第24条第1款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”第2款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化， 五、2014年预售合同文本解析 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”第3款：“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产 五、2014年预售合同文本解析 开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 鉴于规划设计变更引发的纠纷很多，因此，示范合同文本专章做出了规定，并区分了规定了规划变更和设计变更。 五、2014年预售合同文本解析 7、第7章“商品房质量及保修责任” 首先，示范文本第16条对商品房质量问题的类型作出了详细的约定，将房屋的质量分为了四部分（1）地基基础和主体结构；（2）地基基础和主体结构外的房屋质量问题；（3）装饰装修及设备标准；（4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。 五、2014年预售合同文本解析 针对不同的质量问题，规定了不同的处理方法。这种区分的法律依据在于《建筑法》第60条。该条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 ”第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 ” 五、2014年预售合同文本解析 （1）如果是地基基础和主体结构有问题，则表明房屋质量存在严重缺陷。则购房者可以无须经过修复阶段，即行解约。对此， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也有明文规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不 五、2014年预售合同文本解析 合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” （2）如果是地基基础和主体结构外的房屋质量问题，则应当先修复或更换。如果还不行，则可以解约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若