西安咸阳先河国际社区营销策略提案1292008年.ppt

谈及西咸国际居住的范本－先河 Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 定价结论 按由上述市场比较推导后，计算得出项目参考成交均价为 3046元/㎡ 建议项目一期参考成交均价为3050元/㎡。 结合发展商对项目的预期利润目标、市场接受程度及施工进度三方面因素制定价格，在帮助发展商实现利润最大化的同时尽可能降低销售风险。 Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 定价的策略 考虑本楼盘的特点，在销售全程实行差别定价策略，（即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观、通风、采光、空气质量等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的楼层、户型、面积、样式、结构、功能、朝向、景观、单套总价的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征：即“一分钱，一分货”的通俗说法，合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。）同时辅以渗透定价策略（即以相对低于同类住宅项目市场平均价格入市，以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入。）、折扣定价策略（即根据目标客户购买心态，在不同销售时期，工程进度、付款方式给予客户一定的折扣价，以促进项目的销售，折扣定价策略，既可刺激目标客户消费心理，又吻合市场通行做法。）、心理定价策略（即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如2998元/㎡与3000元/㎡的差异。）。 Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 价格调整策略 采用机动的“标准价格加折扣”的调整策略。对项目先定出底价，每次再根据市场情况以及该类户型的前期销售情况做不同的微调。考虑到本楼盘销售启动早，销售周期长，又是分期销售，为防止楼盘销售面孔“老化”，应采用机动的“大密度、小幅度”的价格提升调整策略。 其优点如下： 不同购房时间，享受不同购房价格，通过价格不断提升，加速购房者尽早下订； 让购房者了解价格提升轨迹，造成旺销气氛，增加购房者投资信心； 每次价格提升前，便于逼定。 Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 项目总体底价均价、底价起价、底价最高价定位参考建议 成交均价：3050元/㎡ 成交起价：2800元/㎡ 成交最高价：3370元/㎡ Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 —84-148平米板式中小户型，南北通透，良好通风采光。尺度合理，舒适性高 —84平米两室，130－140平米三室，属主流户型，适度总价，符合主流人群所需 —低公摊，得房率高 —4.2－4.5米的客厅开间，观景阳台，空中花园，居住尺度舒逸 —多边形阳台规划，增加了立面和外观的独特性，且延伸观景视野。 —92平米户型做到小三室，具备极大市场优势 户型分析 Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 产品定位 本项目可分为三线产品推出，分别承担不同的价值职能，形成舰队式作战模式，形成互动式作战关系。 第一线：1号楼1单元，2单元；2号楼；3号楼1单元，2单元。 第二线：1号楼3单元；3号楼3单元；4号楼。 第三线：5号楼。 注：单元编号以由西向东为顺序，安排单元序号。 第一线接近西安市场大众消费习惯的升级型产品。作为本项目的亮相产品，以品质较低的板连点和板式为主推户型，其在定位方面的首要原则就是“安全”，即在销售回款速度的保证（前期投入的快速回收）。 第二线是第一线的升级型产品。作为本项目的主流产品，以品质较好的板连点式和板式户型为主推户型，其重要职责在于：以标志性产品的姿态，快速拉升项目价格，板式、点式互动作战支持两期产品快速销售。 第三线从产品形式来看，“她”是整个项目的价值空间最大的产品，主推品值最高的4号楼，其重要职责在于：实现项目的利润最大化。 Provided by YANGGUANGHANG(XIAN). Just for presention . 2008 销控策略 在销售过程中我们根据时段，把握项目比例，投放不同的房源，对销售进行全面控制： 保证余房的均好性 保证楼盘品质，价格的提升 面积-价格互动模式：以面积控制价格 整体销售采用低开高走销售模式. 先推出品质较低的板连