大盘开发十大经验.pptVIP

国内住宅大盘开发经验总结 瑞尔特房地产顾问机构 朱曙东工作室 2008年8月 一、开发周期总比想象的长 通过瑞尔特对市场较多项目开发的实际操作和经验总结，无论国内领跑型地产企业和追求效益型企业在大盘开发过程中都遇到一些实际问题。较好情况下每年完成的开发面积为15—20万平米，一般情况下每年完成开发面积为10－12万平方米。 项目开发期间,会发生很多不确定事件,如非典、宏观调控。 项目名称 总建面 分期 入市时间 销售周期 工程周期 深圳万科四季花城 60万 六期 1999年 5年 5年 深圳蔚蓝海岸 55万 四期 2000年 4年 5年 南京苏源颐和美地 （前两期） 38万 两期 2000年 3年 3年 二、开发成本愈来愈高 开发成本提高，主要是源于要提高产品的附加值以抬高售价，从而创造更大的升值空间。在我司策划代理的项目中已经出现类似的案例，深圳中城康桥、南京东方名城。 项目开发顺利，销售价格合理递增，但后期利润并没有同比递增。原因就是开发前预算中没有考虑成本递增因素。 成本递增因素很多，例如一期立面采用涂料，后来改成瓷片；路边线改成大理石等。 项目开发周期长，因此我们前期需要做到理性的成本递增预算。 三、品牌成为销售的源动力 中小项目在行销推广费用中80%以上为直接广告费，在大型项目行销中30—40%的费用作为品牌建设费。 瑞尔特山东清风湖项目总建筑面积30万