析与纠纷震MOK后涉法新MOK问题法理解.docVIP

震后涉法新问题的法理解析与纠纷解决的模式选择 　　吴爽 　　一、震后涉法新问题解析 　　(一)围绕物权产生的问题 　　1、物权标的物的意外灭失(主要涉及房产纠纷) 　　地震造成大量房屋损毁，由此产生的涉房纠纷主要涉及以下几种情况：房屋买卖合同已经签订，买受方已缴纳定金或预付款，但尚未办理过户手续，物权的变动未经公示;虽未办理过户手续，但房屋已经交付;已办理过户手续，但房屋尚未交付;已办理过户手续，且房屋已经交付的。 　　根据《民法通则》第142条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;……但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”尽管《物权法》规定房屋所有权转移以登记为要件，但房屋所有权的转移与风险的转移是相互独立的，即我国不动产风险负担适用交付主义，房屋的交付之日就是风险的转移之时，风险伴随着房屋的交付而转移。根据上述规定，房屋买卖过程中，不论是否缴纳定金或预付款，是否办理了过户手续，房屋未交付买方的，由卖房承担房屋损毁的风险;房屋已交付买方的，由买房承担房屋毁损的风险。 　　按照有关法律规定，以上涉房纠纷的处理结果应该是：