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关于项目的市场定位与产品定位 一、项目土地性质调查 位置：海口市西海岸，北为一规划200亩左右的地块、滨海大道、琼州海峡；南、东面为未开发地块；西面为宽10米的林带。 地块特征：地理位置优越，给人较辟静的感觉，十分适合居住，但是，该地块规模较小，物业管理和小区内部环境的塑造都将是一个抗性较大的问题，如何在这两方面作足文章抵消不良抗性将是本案成功销售的重要课题。 占地面积：130亩 地形：矩形地块， 地质：属填海建筑用地 地貌：土地尚未进行平整，目前地块上尚有林木。 七通一平现状：七通一平尚未完成。 二、地块周边环境调查 1）地块周围景观: A、自然景观 北面与地块隔路相望的是热带海洋公园、大海，往西隔路有10米宽左右的林带与之平行，可见到热带海洋世界的千年塔。周边视野开阔，远景喜人。 B、人文、历史景观 周边为未开发土地，缺乏人文、历史景观。 C、环境、污染情况 本项目地块周边为林带及未开发的地块，离滨海大道还隔有一住宅用地地块，滨海大道的汽车噪音对本项目影响较小，但项目周边堆放大量建筑垃圾，将对项目近距离环境造成一定的污染，另外周边的建筑用地如果开发将会带来施工噪音污染，但本项目目前暂时没有噪音污染,总体污染状况较轻。 D、地块交通条件 本项目对外交通均较为便利，沿滨海大道可达火车站及秀英港、新港、海南火车站。 10分钟车程距离可达火车站，30分钟抵达珠江广场。 E、周边市政配套设施 周边生活配套较少，为不成熟区域，离商场、超市、菜市场、学校、医院都较远，生活基础设施只能依靠秀英片区。但本区域的高档休闲、娱乐场所较多，有新国宾馆、美视高尔夫、假日海滩、热带海洋世界、贵族游艇会等娱乐设施。 二、SWOT分析 1、地块地产因子分析 所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。 1）不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 住宅地产因子 单身 公寓 普通 住宅 中高档 住宅 豪宅 中高档住宅附加说明 符合情况 对公共交通的依赖性 很 强 强 一般 弱 不宜闹市区、人员混杂区 符合 对噪音、环境干扰的适应性 强 较 强 弱 很弱 不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。 符合 对小区周边市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小区物业管理的要求 低 不高 高 很高 可达到 建筑、质量装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 可达到 容积率、覆盖率要求 无 一般 低 低 可达到 对休闲空间，绿化要求 无 一般 高 很高 具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境 可达到 景观要求 无 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景观资源 符合 2）西海滩项目地块特征： ◆ 地块位于政府大力开发的西海岸旅游度假区内，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块； ◆ 地块毗邻琼州海峡，独特的海景资源使得该区域的休闲度假优势较为突出； ◆ 地块周边规划为低容积率的高档物业，视野开阔； ◆ 地块西边是一条10米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。 ◆ 地块为缓坡地，适宜作住宅建筑用途； ◆ 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏，目前市内只有28路及1线、2线旅游车可到达。 ◆ 地块靠市区沿海线3公里内有部分高档娱乐场所，如贵族游艇会、新国宾馆、美视高尔夫、西秀海滩等； ◆ 地块北侧约300米处为热带海洋世界； 地块所处为旅游度假区，环境状况良好，； 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、维也纳森林项目S.W.O.T分析 2004年，维也纳森林要海南最具个性特色的姿态面世，这就需要我们对项目现状做到最为清醒和清晰的认知。 1.2004年维也纳森林的S.W.O.T分析 ◆ 地块位于政府大力开发的滨海大道边，可依托区域形成规模效应，因此这一地区的购房潜在需求很大，市场前景看好； ◆ 独特的海景资源凸显地块的优势，邻近热带海洋世界、假日海滩。与市区别墅楼盘形成市场区隔； ◆ 地形方正，居住环境比较安静，可迎合“居家安静”的客户心理，适合营造一个具较高品质的生活社区； ◆ 项目通过海口市景观样板路——滨海大道可达市中心金贸区，能远离城市的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华； 西海岸区域环境较好，空气污染小，地块西边有一块林带，可以作为小区的私家花园来定位。 ◆ 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： ◆ 本区域商业不发达，周边缺少生活配套，无大型的购物场所，居家不便 主要的生活配套都依靠金贸区。 ◆ 地理位置偏远