如何做好房地产市场研究课件.pptVIP

2、供应量及供应结构分析 潜在供应量分析 可售面积 M1 未建面积 M2 潜在土地供应量= M1 + M2 现有市场存量分析 已竣工量 销售量 平均销售周期 五、供求分析 2、供应量及供应结构分析 供应结构分析方法 对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进行分类分析 五、供求分析 3、需求量分析方法 人口结构 人口增长与住宅需求潜力分析 家庭结构 家庭规模、家庭结构与套型规模的分析 收入结构 收入与住宅需求潜力分析 产业结构 产业规划的调整与住宅需求潜力的分析 五、供求分析 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、CBD的开发 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 六、房地产项目市场分析 1、房地产项目一般特性分析 法律特性分析：土地出让方式、规划条件、开发限制条件等 经济特性分析：价格、租金、促销手段、付款方式、定价策略等 地理特性分析 1、房地产项目一般特性分析 地理特性分析 地块物理条件：地块的面积、形状、高度、深度、角度 地表的自然状况：地貌、地表景观、地基状况、水文地质、植被状况 配套设施的物理特性 ：建筑物的布局、设计、通行模式 便利配套：停车场特色、安全性设施 六、房地产项目市场分析 2、对不同用途物业特性的分析 住宅物业特性的基本要素 财务特性：租金、价格、停车费、付款方式及折扣、物业管理费、其他相关税费 建筑特性：使用年限、面积、房间数量、特殊设计（错层、飘窗、天井） 地块特性 ：社区配套（小配套）、景观等 （大）配套特性：商业中心、文教娱医、交通干道、公交站点、运动休闲 六、房地产项目市场分析 2、对不同用途物业特性的分析 商业、写字楼物业特性的基本要素 财务特性：租金、价格、租金折扣、出租面积、可用期限、物业管理费等 建筑特性：标准层面积、功能区面积及比例、可分割性、智能化水平、装修水平、交通设计、空调等设备情况 地块特性 ：停车场设施、配套设施、对外交通、景观 环境特性：与主干道、交通枢纽的接近程度、与行人密集区的接近程度、商业区或附近商铺的类型和数量、周边商业的租赁条件 六、房地产项目市场分析 附录一、房地产市场分析常用工具 工具方面： 简单的饼状图、折线图、柱状图、表格； 量价配比关系（可用于分析市场形势） 去化周期（可用于分析市场形势和寻找市场机会点） 价值价格吻合度（可用于分析市场形势） 供需比差（可用于寻找市场机会点） 《规范》及指导原则适用于食品药品监管部门对第三类医疗器械批发/零售经营企业经营许可（含变更和延续）的现场核查，第二类医疗器械批发/零售经营企业经营备案后的现场核查，以及医疗器械经营企业的各类监督检查 如何做好房地产市场研究 主要内容 房地产市场研究基本思路 1 4、CBD的开发 房地产宏观经济分析 2 房地产整体市场分析 3 房地产政策影响分析 4 房地产市场供求分析 5 房地产项目市场分析 6 一、房地产市场研究基本思路 1、总体认识——体、面、线、点 市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。 按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。 房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。 2、房地产市场分析的十大常见问题 对未来市场预测不足 定量分析方法运用不当 分析层次不清 市场研究的方向不明确 对需求分析不足 不进行供求对比 对市场份额估计过高 市场研究没有给出多种可能方法 过高的估价了土地市场价值 过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查 一、房地产市场研究基本思路 3、房地产市场分析的方法与思路 比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正 假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等 现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，