2010从化平岗项目发展定位及物业策略顾问报告112p.ppt

风险最小化， 如何保证高单价产品的市场竞争力？ * 别墅物业竞争市场启示：在总价控制基础上，通过高附加值提升性价比是旺销关键 对稀缺资源的占有是关键，而产品力是高端物业价值体现的根本； 高端配套对高端物业价值及客户认同度的提升作用明显； 性价比在高端市场同样是关注重点，高产品附加值对价格有拉动作用； 总价控制对高端项目的销售影响更为明显。 大广州高端休闲度假楼盘物业及产品简表 数据来源：合富辉煌市场监控 项目 规模指标 主力产品（m2） 总价区间（万/套） 快销产品 居礼润园 120亩，容积率0.49 独立：270-450 独立：500-1000万 别墅总价过高，销售缓慢 富力泉天下 1200亩，容积率0.6 联排：160-250 独立：180-350 联排：160-250万 独立：240-450万 总价控制，性价比高，目前只剩几套尾货 玖珑湖 12600亩，容积率0.05 双拼、联排350－875 双拼：500－2000 开盘售罄 中信山语湖 7000亩，容积率0.37 一期联排230-350 一期独立300-600 二期独立400-800 一期联排300-500万 一期独立500-800万 二期独立1200-2500万 一期：300-500万的联排销售速度最快 二期：由于总价过高导致客户面窄，销售速度明显变慢 合景誉山国际 3000亩，容积率0.32（别墅区） 独立：230-340 独立：450-700万 开盘推出100套，当天成交90套，其中230方的紧凑户型最为热销 绿城桃花源 410亩，容积率0.3 独立：400-500 独立：500-1000万 无法在市场上突围，别墅销售情况惨淡 南沙滨海花园 4200亩，容积率0.48 联排：200-250 独立：400-500 联排：160-200万 独立：500-700万 联排别墅销售较好，独立别墅相对缓慢，但总体市场反应较好 别墅物业/洋房物业 * 市场同类项目别墅产品户型面积细分 市场同类竞争项目物业大部分独立带有地下室、露台和花园等： 地下室面积一般为地上面积的1/4~1/3左右，若地下室部分不计入销售面积，则单价相对较高；而联排物业大部分不带地下室，且车位在花园内解决。 而露台和花园面积大多以赠送形式提升产品附加值。 项目 物业 销售均价 （元/m2） 总价 （万元） 销售面积 （m2） 地上建面 （m2） 地下建面 （m2） 露台/花园面积等 （m2） 使用面积 （m2） 销售情况 居礼润园 独立 20000 600-1000 270-450 270-450 150-200 300-600 720-1250 地下室，露台面积赠送，但整体销售速度较慢 富力泉天下 独立 13000 240-450 180-350 180-350 80-120 40-60 300-530 面积紧凑，总价控制，剩余尾货 联排 10000 160-250 160-250 160-250 0 30-50 200-300 玖珑湖 独立 20000 900-1800 440-873 200-500 170-380 200-400 650-1270 价格为2010年3月，地下室面积赠送，售罄 双拼 18000 450-650 250-350 140-210 130-210 120-140 380-490 山语湖 独立 20000 900-1000 450-500 450-500 150-180 60-80 610-730 地下室面积赠送 独立 18000 750-920 420-510 300-400 120-140 40-60 450-570 地下室面积销售 联排 15000 360-450 240-290 240-290 0 30-50 270-340 价格为09年10月 桃花源 独立 18000 500-1000 400-500 400-500 100-120 30-50 530-670 销售缓慢 合景誉山国际 独立 20000 460-700 230-340 230-340 100-150 200-450 530-940 地下室、花园、露台面积赠送 ，开盘推100套当天成交90套 注：合景誉山国际独立别墅，报批为双拼（利用车库连接起来的两栋独立别墅） 别墅物业/洋房物业 * 高单价发展下产品总价区分以及市场竞争 基于别墅类等高端客户置业的关键敏感点为物业总价，根据产品及价格定位建议，本项目内部产品之间较少产生竞争，部分大面积的联排物业和小面积双拼物业存在部分总价竞争，可以考虑分开推售策略解决内部竞争，联排别墅原则上不考虑地下室（但可根据地形适当设置）； 在保持高单价情况之下，本项目与市场竞争产品具有明显的总价竞争优势。 物业 销售面积（m2） 地上建面（m2） 地下建面（m