2009北京三大别墅区域（潮白河、中央别墅区、奥北）市场独栋别墅市场调研报告89p.ppt

Page * 竞争区域对比分析 自然景观分析 　 奥北别墅区 中央别墅区 潮白河区域 自然景观 具有观山优势 以温榆河上游为代表的水系众多，但水景质量差 聊胜于无的温榆河水岸景观 受工业化、城镇化影响较大 广阔的绿野环境 未大范围开发的潮白 河自然生态水岸景观带 Page * 竞争区域对比分析 产业支持分析 　 奥北别墅区 中央别墅区 潮白河区域 产业支持 属于泛奥运概念的北部延伸 区域内缺乏有力的产业支撑与带动 空物港流、国际展览等现代综合产业的带动与拉升 现代制造业 奥运主题休闲产业 顺义自身产业的发展带动 奥北别墅区产业单薄，缺乏有力的产业支撑； 空港东扩的规划更加拉近了本项目与中央别墅区的距离，同时，潮白河区域具有多元化的综合产业的共同带动，未来升值潜力巨大。 Page * 产品及销售情况分析 　 奥北别墅区 中央别墅区 潮白河区域 主力户型 （全面积） 350-400平米 350-450平米 330-450平米 主力总价 650-800万 500-1000万 600-800万 均价 （全面积） 20000元/平米 22000元/平米 16000-18000元/平米 （含装修） 容积率 0.38-0.4 0.4-0.45 0.34-0.35 月均销售情况 7-8套 8-10套 4-6套 别墅风格 多元化 单一的欧美风格 多元化、个性化 供应量 潜在供应量较中央别墅区少 区域属于繁荣发展阶段 潜在供应相对最多，但有效供应少 潜在供应量相对较少 未来市场竞争集中在品质上 市场发展空间大 竞争区域对比分析 Page * 中央别墅区别墅售价最高，市场价值最高；奥北的毛坯价格与潮白河区域的精装价格水平相当，潮白河区域价格最低，具有上涨空间，但增速优势不明显； 随着别墅用地的停批及发展商对利润的追捧，在中央及奥北两区域呈现出高密度别墅产品增多的趋势，低密度、低容积率的独栋成为稀缺 中央及奥北别墅区严重缺乏有效供应项目，潮白河区域将会有条件逐渐从中受益。 潮白河区域的销售速度慢于其他两区域，是由区域价值较低的市场现实造成的 奥北及本区域客户对别墅的认识程度较低，推崇多元化的产品类型 中央别墅区与奥北、潮白河两个区域的本质不同在于：中央别墅区的别墅的第一属性，是一种经过市场检验的即时受益清晰可见的金融投资产品 产品及销售情况分析 竞争区域对比分析 Page * 　 奥北别墅区 中央别墅区 潮白河区域 购买目的 自用且自住为主 具有明显投资倾向 自用为主，使用方式多样 客户来源 以北部区域为主 以东部区域为主 以东部区域为主辐射北部及南部区域 典型特征 中国籍私营或民营企业主 外国人、外籍华人等外资企业的高管或CEO 以中国藉私营或民营企业主为主，外企工作的华人为辅 对区域认知度 很强 无可替代的强 较弱 客户分析 从客户来源看，潮白河区域与奥北别墅区的客户存在同源性和代替性；而潮白河区域客户和中央别墅区客户，虽购买目的有一定差异，但随着潮白河区域整体价值的提升，也将会对中央别墅区有一定的分流 竞争区域对比分析 Page * 未来竞争环境分析 奥北别墅区 区域配套逐渐成熟 产品从1.5居所向第一居所迈进，风格多元化但设计本土化 客户仍以中产阶层为主 有效供应相对较少，引发向北扩张之势 中央别墅区 投资主题持续深化，国际化、成熟度进一步加强 低容积率别墅日渐稀缺，高容积率别墅产品将逐渐成为市场主流，但1-2年内不会迅速转变 客户仍以具有投资意识的高层管理人士为主，同时随着准入门槛的降低，客户范围会有一定幅度外扩 潜在供应量大，但有效供应有限，且不会出现井喷 潮白河别墅区 区域接受度日渐增强 产品以高容积率小独栋为主流，但产品线会较完善 客户以中高产阶层为主 潜在供应较少 分流强，但有效供应有限 分流弱 随着市政路网的改造，潮白河区域将可能实现对中央别墅区的分流。 竞争区域对比分析 Page * 谢谢！！ Page * 資? Y~胘Wje樽碜3\鈊Q?L?搓#4}袂刍窖??A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K┘s轠揋?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?`胆?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pW]d;=vM╀??z衡$z謘澢{辑x鞫▍獐昃≠O獳?n]瘾h餰^蜰z7}3|庽鮵 [1]擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m )?}沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF|4g肰噿噚????m鎔鮢`1R褡€qQ?蟭櫰ㄉ漩i┭擻?褐[鹳鶩獐 ??秆氉賡I=d殂填.踹狤鳭1`*鍚揝?剾貀窴*権?K[1]猞[^i?{僗野x[.?=^イ萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡缀`頎y??挤lo睈y軩?%]q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ]?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔]峜摤蚗平绂?B?+担擷擾