【ppt报告】2008年中海地产苏州御湖熙岸地产项目整合企划推广策略92页-25页.ppt

御湖熙岸08年媒体策略 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 御湖熙岸08年营销目标 销售目标 08年完成御湖熙岸182观邸二期、御上10栋二期、华府的基本售磬的销售任务。 形象目标 继续巩固御湖熙岸苏州乃至长三角范围内的顶级豪宅地位，并塑造中国豪宅苏州代表作的优质产品形象。 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 a 2008.1 3 要求3月1日前，3#楼143㎡样板房开放； 要求4月5日前，5#楼166m2和174m2样板房开放，同时样板区开放； 一期样板房尽量能够继续使用；二期设置工法样板房 8 12 项目渗透期 2 4 5 6 03.01 2#4# 158套 04.12 3#5# 142套 06.08 1#6# 132套 06.22 40套 9 10 11 11.08 10＃11＃12＃ 146套 项目强销期 持续强销期 持续销售期 总销套数 158 187 172 184 40 146 146 7 35 御湖熙岸08年营销节奏安排 04.26 45套 10.18 40套 07.12 35套 09.06 7＃8＃9＃ 146套 09.27 38套 12.29 13＃14＃15＃ 146套 华府 观邸 御上10栋 月均销套数 按12个月来算月去化89套，从3月开始计算除去12.29最后一批的话月去化92套 观邸别墅媒体策略分析 08企划推广媒体策略 思考 182别墅 从目前的成交客户的来源来看，苏州大范围内的客户占到了80％以上，而园区则占到40％以上，这说明苏州本地客户还是有一部分具备相当的购买力的，苏州、园区是08年别墅推广不可忽视的区域。 从别墅目前的销售状况来看，除了最后加推时还有部分尾房外，别墅的销售堪称火爆，虽然08年的别墅价格叫07年会继续有一个上行的过程，当时在瀚庭（2.4万），本岸（1.9万）价格拉动下，整个高端市场将呈现水涨船高的形式，加上别墅二期的体量较一期少了60多套，所以08年的别墅销售将不存在很大压力。 从前期的销售访谈获知，御湖熙岸客户信息接收方式主要有两大渠道：关系圈渠道、大众媒体渠道（路牌＞报纸＞电视＞ 网络＞其他 ），所以除了大众媒体之外，软型的炒作也是重要手段 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 媒体策略 观邸别墅08年的推广，区域上是立足于苏州，侧重长三角，辐射全国。 本区的推广媒体选择上主要是大型的户外、节点性的报纸、杂志、节点性的电视硬广及报道、持续的中海网站项目网站的信息更新。 外区的推广媒体主要是节点性报纸、杂志、网络。 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 媒体方案 户外：机场路过街、收费站、沪宁苏州出口高炮、三香路霓虹灯、南环屋顶全年形象持续投放。临顿路、干将路灯箱4、7、10月节点性投放。 报纸：区内以苏州日报为主，因为08年将有很大量的投放，所以建议签年度或者季度性合同（报花全年、头版双通二、四季度、而跨版双通则是投放冲突时补充），观邸的投放形式主要是报花、头版双通，在4、7、10月的节点性集中投放，同期配合软文炒作；区外主要选择经济观察报或者第一财经，以整版和半版的硬加软的形式为主，在4、7、10月的节点性投放，同期配合软文炒作； 杂志：本区选择俏丽、发现苏州、园区内刊为主；外区主要选择上海楼市、东方航空、时代中国，配合中国海外、主流内刊，硬广在4、7、10月的节点性投放，同期配合软文炒作； 电视：家园、房车报道，硬广在4、7、10月的节点性投放，同期配合软性报道； 网络：以项目本身的网站为主，同时配合其它网站的推荐和新闻报道，如中海地产网站、中国别墅网等。 DM:在一期实景全部呈现以及活动期间进行节点性的信息沟通的投放。 短信：针对长三角中海会以及深圳的成员及时的信息沟通。 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 御上10栋媒体策略分析 08企划推广媒体、SP通路策略思考 御上10栋 “御上10栋”08年的销售任务主要是二期的82套，虽然前期因为推广力度不足以及政策的影响导致客户积累不够，但是通过加大了投放之后客户积累已经有了明显好转。 御上10栋因为体量较小，所以基本不做大规模推广，主要以现下的DM为主，告知信息为主，同时结合节点性的报纸、户外灯箱投放。 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 媒体策略 因为“御上10栋”的体量不大，并且可以通过对部分181客户进行引导去化，所以它的媒体选择主要是线下，如DM、活动等，线上以小型户外，节点性的集中投放。 整案媒体策略 181推广策略 182推广策略 整案推广策略 整案SP策略 媒体方案 户外