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五星级酒店测算模型研究 （2013 年 12 月 11 日） 目的： 1. 计算结果与酒店的实际经营情况更加接近，各项指标根据市场实际情况可以逐步调整 2. 可以更好的考察酒店各部门的指标情况以便根据项目的实际特色进行调整 3. 对各项指标的假设和市场情况预测更加合理，假设的大前提是保守性的估计原则 4. 模型指标的安排与数据的可获得性相一致 一、 酒店基本设施分类 1.酒店内部区域划分 （1）客房分类：标准间、豪华房、行政房、豪华套房、行政套房、总统套房。数量标准见 统计数据（套内使用面积）。 星级 五星 四星 三星+有限服务 标准房 249 72% 200 74% 206 88% 行政房 55 16% 42 16% 17 7% 套房 41 12% 26 10% 10 4% （2）公共区域：餐饮设施、会议设施、其他设施（商务中心、健身中心、水疗及桑拿、大 堂、行政区、零售商店、游泳池及娱乐场所） （3）后勤及行政办公：后勤区、设备间、工作人员办公区等 （4）停车场：规划中要求设定的停车位 2.重要指标 （1）标准房间面积：标准房间的套内使用面积。通常度假型酒店要高于普通商务酒店。参 考指标范围 35-55 ㎡，详见统计数据。 星级 五星（㎡） 四星（㎡） 三星+有限服务（㎡） 标准房 38 28 22 行政房 43 31 24 套房 79 60 49 （2）客房面积占比：客房区域面积/总建筑面积。一般来说，旅游度假类的酒店，此项指标 要低于商务类酒店。参考指标范围 60%-70%（以下的计算不包含停车场面积，停车场按照 1    规划要求计算） （3）客房得房率：客房套内面积/客房区域总建筑面积。扣除的区域主要是指电梯厅（核心 筒）走廊、布草等后台辅助区域。参考指标范围 65%-75% （4）公共区域得房率：公共区域使用面积/公共区域总建筑面积。扣除的区域主要是指走廊 （一般宴会厅等客流大的区域会设置比较大的空间）、后台操作间（餐厅的操作间以及宴会 厅的备餐间等需要较大面积）、电梯厅等等。参考指标范围 60%-75% （5）后勤及行政办公：后勤及行政办公面积/总建筑面积。参考指标范围 10%-20% （6）平均每间房建筑面积：总建筑面积/房间数量。星级和标准越高的酒店该指标越高，一 般度假型酒店和以商务会议为主的商务酒店指标也会较高。参考指标范围：100-150 ㎡/房 （7）停车场面积：停车位毛面积*规划要求的数量。一般高端酒店的停车场设计会叫普通住 宅和普通写字楼更为宽阔以体现酒店的品质，有些酒店还设有地上停车位。停车位毛面积参 考指标范围：35-45 ㎡/位 （8）房间数量：将能够居住的每件卧室极其配套的必要性附属房间（洗手间、客厅等）称 作房间，一般按照标准房间面积估算房间总数量 （9）钥匙数量：在全部房间数量里，根据酒店定位的标准确定套房的数量即按照客房分类 计算的客房数量称作钥匙数量。 在匡算阶段酒店的客房配比无法精确计算，一般会根据酒店房间数量完成后续的测算。 二、 酒店市场分析的常用指标 2.1 入住率方法： 通过比较各酒店渗透率水平确定入住率 渗透率：渗透率的概念是基于“平等市场份额”的假设，即如果其他所有因素都相同， 则市场中各家酒店的客房所吸引的房晚需求量也将相