26房地产融资方式多元化的经济学分析.pdfVIP

维普资讯 《财经科学》2005／6 13期 房地产融资方式多元化的经济学分析※ 王家庭 张换兆 [内容摘要 】随着政府宏观调控 的加强，特别是对银行业 的借贷业务的控制和利率的提 高，使得房地产投资的融资成本加大，进而使房地产融资方式发生 了重大变化——从 单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展。房地产融资方式的多元化，对于降低房地 产融资风险，提高资本利用效率 ，发挥房地产业作为 国民经济支柱产业 的作 用，具有 十分重要的现 实意义。 [关键词 】房地产融资；宏观调控 ；居 民住房支出 作者简介 ：王家庭 ，男，南开大学中国城市与区域经济研究中心，天津300071 张换兆 。男，南开大学中国城市与区域经济研究中心，天津300071 一 、 问题 的提 出 经过近 20年的发展，在被明确列为国民经济支柱产业之后，我国房地产业 已经进入了高 速成长 的关键时期。继 2004年相继出台的央行 121号文件和国务院 18号文件在业界引起轩然 大波之后 ，同时年底的央行加息政策又把房地产业推向浪尖，2005年 3月 17日的第二次加 息，加快了其行业洗牌的速度，而 目前又在酝酿着进一步加息的消息。这一系列措施的出台 表明，国家对投资过热的房地产业的调控力度越来越大，银行信贷部门的要求也越来越高。 传统的金融渠道 日趋紧缩 ，致使房地产开发企业的前期资金运作面临极大的考验，资金运作 的风险性也越来越大，从而扩大房地产融资渠道 ，降低房地产投资风险，加速房地产业的发 展势在必行。对于房地产金融融资渠道多样化现象，一些具有前瞻性的企业 已经在运作了， 例如信托合作、资产证券化、买壳上市等。但是，对于银行业的长期依赖性 ，特别是 中国房 地产业的发展存在很多特有的社会问题，贷款、拿地靠关系等等，造成了房地产行业仍然以 银行贷款为主。如何把握时势并结合 自身条件选择最佳的融资途径应该是每个房地产企业亟 需考虑 的关键 问题 。 二、房地产融资方式变化 的原因分析 影响房地产融资方式变化的原因很多，宏观方面主要表现为宏观经济环境和宏观金融政 策 的变化对房地产融资方式的影响，从而要求房地产企业遵从现行的政策制度要求 ，扩大资 责任编辑 ：单丽莎 收稿 日期 ：2005．10．3 维普资讯 《财经科学》2005／6~／t213期 金来源；从微观角度出发 ，也就是从企业本身角度出发，就是降低投资的金融风险，作为独 立的经济利益主体，其最为根本的 目的是实现经济利益的最大化，作为资金密集型行业 ，资 金的稳定性是其最为关键的问题，单一渠道的房地产融资方式为房地产开发形成了巨大的风 险，而只有扩大房地产开发资金来源渠道的多元化才能提高资金的稳定性 ，降低房地产开发 的金融风险oL]3 (一)宏观 因素对房地产融资方式变化的影响 宏观因素主要从宏观经济环境的角度出发来分析房地产融资方式变化的必要性，首先是 从宏观调控政策的角度分析房地产融资方式变化的原因，其次是从金融业 自身的角度分析房 地产融资方式变化的必要性。 1．宏观调控政策角度。2004年被房地产业界称为 “地产金融年”，“管紧土地、看好信贷” 是国家有效调控房地产业的两大手段，一系列金融政策的出台对有效控制一些地区和部门的 投资冲动 ，遏制盲 目投资和低水平重复建设，为房地产业 “降温”起到了很好的效果。 2004年4月 25El，央行提高存款准备金率 0．5个百分点；4月 27El，国务院下发通知， 将房地产开发固定资产投资项 目 (不包括经济适用房)资本金比例从 20％提高到35％以上；6 月银监会发布了 《商业银行房地产贷款风险管理指引》，一是商业银行办理房地产贷款业务制 定一个业务管理流程；二是确定一个控制房地产贷款业务风险的具体指标 ，即个人所有住房 贷款的贷款比例不超过80％，借款人住房贷款的月房产支出与收入 比控制在 50％以下 (含 50％)，月所有债务支出与收入 比控制在 55％以下 (含 50％)，房产开发公司的自有资金比例 不低于 35％。 2004年