经济适用房成本监审案例分析摘要.pdfVIP

案例 3： 经济适用房成本监审案例分析 一、基本情况 （一）发展历程 酝酿时期：1991年 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由 政府推出，适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的 商品房。1991年6月，《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制 度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先 解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 启动时期：1998年 1997、1998 年是房改关键时期，当时的商品房价格同中 低收入者的经济承受能力差距甚大，国家为了其住房困难和启 动市场消费，1998年适时推出经济适用房。 高速发展时期：1999-2005年 1998 年后，几年内无论从开工面积和项目数量都在成倍 增加。 质疑时期：2005-2007年 43 1、闲置，“高租售率”；2、难以购买；3、开奔驰，宝马 购房。 转型时期：2007年 8月-至今 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 提出改进和规范经济适用住房制度。（申购、交易等环节严格 审核） 十七大报告作为党代会报告中第一次专门提及住房保障 制度，提出健全廉租住房制度。 4万亿投资结构中廉租住房、棚户区改造等保障性住房为 4000亿元 ，占一成。 发展方向：廉租房、经济适用房房和限价商品房共同组成 未来保障性用房体系。 （二）相关政策 1994年《城镇经济适用住房建设管理办法》； 2002年《经济适用住房价格管理办法》(价格政策)； 2004年《经济适用住房管理办法》，2007年修订。 价格政策重点解读： 经济适用房实行政府指导价，县级以上政府价格主管部门 依法对本地区经济适用房价格实施管理。 经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构 成。（《经济适用住房价格管理办法》） 某省具体价格政策 44 《某省经济适用住房管理办法》部分条文：经济适用房销 售价格实行基本保障面积和超面积区别定价模式，其中基本保 障面积内按照保本微利原则制定价格，超面积部分参照同地段 商品房的平均价格水平予以核定。具体零售单套住房，以基准 价格为基础，计算楼层、朝向差价，差价按整幢（单元）增减 的代数和为零的原则确定。 （三）成本监审开展的必要性 1、法规规章要求加强成本监审。（法定职能） 《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第二十三 条：价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成 本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。 2、实务要求做好成本监审。 新闻链接：福建、青岛、哈尔滨公布建房成本，争议多； 国家统计局开展成本调查；6.27“上海倒塌楼房”事件再次聚 焦建房成本利润问题。 二、主要成本项目及核算特点 经济适用住房定价成本（开发成本）项目主要包括： （一）征地和拆迁安置补偿费。指按照法律、法规规定用 于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。包括土地征地费用 （耕地垦复基金、征地管理费、征地综合补偿款、耕地占用税、 水利基金等）；拆迁安置补偿费用；其他相关费用。 （二）勘察设计和前期工程费。指项目开发前期所发生的 45 工程勘察、规划及建筑设计费用、“五通一平”费用。包括地 质勘察费用、设计费用（主体设计、室外管网设计、小区内道 路设计等）、“五通一平费用” （施工通水、通电、通路、通 气、通讯、平整土地费用）、经营性费用（施工图审查费、招 投标代理费、桩基检测费、工程监理费、造价咨询费等）。 （三）房屋建筑安装工程费。指列入施工图预（决）算项 目的主体房屋建筑安装工程费。包括主体工程土建（含桩基