第二节报酬资本化法的公式.ppt

1．收益期限为有限年的公式 式中：b为净收益逐年递增的数额。 公式假设条件： ①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，第n年为[A+(n－1)b]； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为有限年n。 2．收益期限为无限年的公式 公式的假设条件是： ①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限n为无限年。 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 五、净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，其公式为： 式中：b为净收益逐年递减的数额。 公式假设条件： ①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，第n年为[A－（n－1）b]； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n，且n≤A/b+1。 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6％，试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的合理经营期限n计算 令：A－（n－1）b=0； 得：n=25÷2+1 =13.5（年） 该宗房地产第13年的净收益： A-(n-1)b=25-(13-1)×2=1（万元） 该宗房地产第14年的净收益： A-(n-1)b=25-(14-1)×2=-1（万元） 意义？ 该宗房地产的收益价格计算如下： 六、净收益按一定比率递增的公式 净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况： 一是收益期限为有限年； 二是收益期限为无限年。 1．收益期限为有限年的公式 式中：g为净收益逐年递增的比率。 公式的假设条件： ①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增，第n年为A(1＋g)n－1 ； ②报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g； ③收益期限n为有限年。 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 2．收益期限为无限年的公式 此公式的假设条件是： ①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增； ②报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g； ③收益期限n为无限年。 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 七、净收益按一定比率递减的公式 净收益按一定比率递减的公式具体有两种情况： 一是收益期限为有限年； 二是收益期限为无限年。 1．收益期限为有限年的公式 式中：g为净收益逐年递减的比率。 公式假设条件： ①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减，第n年为A(1-g)n－1； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为有限年n。 2．收益期限为无限年的公式 此公式的假设条件是： ①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限n为无限年。 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： 净收益等于有效毛收入减去运营费用。 如果有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的价格。 第二节 报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般的公式 V-收益价格(现值)。 n-房地产的收益期限。 Ai-房地产第i期净收益。 Yi-房地产第i期报酬率。 利用现金流量图表示上述公式，见下图： 二、净收益每年不变的公式 公式的假设前提(应用条件)是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。 1．收益期限为有限年的公式 2.收益期限为无限年的公式 此公式的假设前提是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为无限年。 净收益每年不变公式的作用： 用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价值之间的换算。 用于比较不同期限房地产价格的高低。 用于市场法中因不同期限特别是土地使用期限不同进行的价格调整。 (l)直接用于