中信信托土地流转的启示.docVIP

地权的逻辑——第一款土地流转信托的启示 【前言】： 2013年10月10日，在其他人看来，这是一个普通的日子，与平时忙碌的工作日没有区别，但对于金融业的同行来说，这个日子具有开拓性的意义，根据中信信托发布的公告，其首只农村土地承包经营权流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划”已于2013 年10 月10 日正式成立。据悉该信托计划通过分层设计将农民、地方政府以及服务商的利益进行统筹和协调，在不改变农村土地用地性质的情况下，解决了农村土地流转过程的利益和权益分配的难题。 按照我国8-9亿农村人口，18亿亩耕地来看，农村土地流转所蕴含的市场前景很广、潜力很大。但其他信托公司依然持有观望态度，此次土地流转信托是奶酪还是陷阱，大家各有说辞，我部在搜集相关材料和分析后，得出一些心得与大家分享。 一、新中国所经历的几次土地改革及其成效 《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 1.新中国第一次土地改革 新中国成立伊始，土豪依旧是被严打的对象。 1950年颁布的《土地改革法》，把地主的土地都分给了农民。严格意义上来说，这已经是新中国的第三次农村土地改革了。这次土改是为了巩固第二次土改的成果，继续分配土地给农民。1958年，人民公社开始 - 种什么、怎么种都需要听集体的，即土地公有，粮食归公社所有，平均主义，吃大锅饭。这种制度下，农民缺少自己的决定权，一切听集体安排。由于公社规模较大（可能一个公社就包括了好几个村子，近千人），生产效率低下。 2.农村土地承包制 1978年，安徽凤阳县小岗村18位农户签下“生死状”，瞒着公社，搞起了“包产到户”，自己种自己的地。这一次农民自发的改革得到了邓小平明确的肯定，于1982年1月1日，第一个关于农村工作的一号文件正式出台，明确指出包产到户，包干到户都是社会主义计提经济，自此，农村土地承包制登上舞台。家庭联产承包责任制是在土地公有制的基础上，把土地包给各家各户使用，农民对土地只有使用权，不具有所有权。但农民在土地上生产的东西，在保证上交国家和集体的定量之后，剩下的都归自己。 小岗村的做法不仅提升了农村产量，也推动我国城镇化进程，提高了劳动积极性和效率，农村剩余劳动力可进入城市务工。但弊端也逐渐显现，随着越来越多农村劳动力进城务工，农村劳动力不足，与城市差距逐渐加大。 3.土地流转 2000年，小岗村开始了第二次转变，拉开了土地流转的大幕。内容可简单分为三步：第一步，由乡村政府出钱，向村民统一租地；第二步，村子统一招租，把土地承包给大户；第三步，大户再向农村反聘农民。 2008年10月份的十七届三中全会上，对小岗村的做法进行了明确的肯定并提出依照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。 需要特别注意的是，农村土地是属于集体所有，所流转的是“土地承包经营权”，不影响土地的所有权。 二、我国土地流转模式的发展 我国从很早就进行过新型农村集体土地流转模式的尝试，从事研究农村土地制度多年的华中科技大学贺雪峰教授曾经分析过成都模式，2009年，成都市就确定了三个土地流转和确权的典型村。据介绍，之前的一家一户经营的土地被流转给公司或者村集体合作经济组织后，农民虽不再直接经营土地，但却有了三份可能的收入来源，一是土地租金，二是土地入股的年终分红，三是进入公司工作的工资，三份收入加起来远高于之前的种田的收入。 但同时，他也注意到，土地流转出去之后，因为投入资金的公司是一定要从土地中获得收益的，农民又可能同时有租金、分红和工资收入，所以土地产出就必须远高于之前农业经营的收入。中国有9亿农民，农业具有巨大的增加供给潜力，但是在该背景下，对农业的过度投资很可能造成增产不增收的结果。因为供需平衡本就是最基本的经济学规律。 这其中，我们大多忽略了一个关键性问题，改革开放30年来，中国社会发生了深刻的变化，农民群体已经高度分化。在今天，我们已经很难用一个统一的“农民”概念来代表我们所指的农民群体。农民的生活水准、职业地位、居住方式、从业特征等等，都已经是相当地不同了。大致可以分为两大类： 纯农业地区的农民。土地农业使用决定了土地的价值，这样的土地价值是比较低的。中国农村土地的年租金很少会超过300元，大致在100-300元之间。若将土地承包权变现，即将使用权永久转让出去，土地价值每亩也只有数千元，不大可能超过1万元； 城郊及沿海发达地区的农民。之所以将城郊地区的农民与沿海发达地区的农民并列在一起，是因为这两个地区都有二、三产业的快速发展及因此而来的各种机会，其中最重要的就是土地升值。总体来讲，因为城市扩张带来的土地升值，使得京郊失地农民虽然失