易县景区7500亩地块综合发展策划演示报告课件.ppt

易县景区7500亩地块综合发展策划演示报告; 　　为了确定本项目的市场定位，我司对本项目进行了前期的市场调研。根据该项目调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托保定市房地产市场（主要是休闲旅游地产市场）相关的背景信息实施调查过程并形成结论，以期达到以下目标： 　　1、了解保定市尤其是易县旅游地产市场的整体状况及变动趋势； 　　2、了解全国性旅游地产市场以及别墅市场产品设计的发展趋势； 　　3、了解大北京经济圈区域地产市场的发展现状及相关客户群体构成情况； 　　4、掌握本项目所处地块的基本特征； 　　5、掌握本项目周边房地产市场的走势及相关竞争项目的基本特征； 　　6、明确本项目与周边主要竞争项目以及其它区域的优势、劣势所在； 　　7、明确本项目构建优势的市场机会； 　　8、提出本项目在前期运作中的若干思路和建议。;　发　展　目　标;目录;市　场　专　题　研　究　篇;第一部分 旅游地产宏观分析;　　我国房地产市场经历了近20年（1985—2005）的发展，已逐步从市场朦胧期、市场发展期、发展到今天的市场相对成熟。而这一阶段也正是我国房地产市场发展最为迅速，供需结构最为多元的时期。 　　当前，随着我国房地产市场的不断推进，市场竞争越趋激烈，买房市场逐步成为房地产开发的主流方向。随着需求市场的不断细分，物业产品类型已经走出了过去模糊不清的状况，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWNHOUSE等全新地产的概念。旅游地产也正是在这一大的背景之下产生发展起来的。; 我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，据统计资料显示，我国商品房空置面积已超过1亿平方米，空置率高达50%以上。主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。; 3、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础 　　城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。 4、旅游模式转变，旅游消费支出比例增加 当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。;5、置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度 越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。 6、可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加 我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。;7、政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展 在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善；同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。 8、信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件 目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻休闲地产。; 综述： 在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国旅游产业的不断发展以及强大的消费群体，我国旅游房地产市场开发必然有巨大的发展空间。随着人们收入的提高和可自由支配的时间的增长，本案具备开发旅游地产的各项条件。; 从90年代初海南开始，到1998年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。; 1、旅游地产开始迈向成长期 我国房地产经历了市场朦胧期、市场发展期以及到今