2010年周村汇龙街提案.ppt

机会（O）： 1、周村的古文化市场需要一个地方进行重新整合，迎合多数从事古文化的商户的要求； 2、行业的市场认同感强，有着丰厚的民间资源； 3、古商城改造扩建政府重点打造，舆论导向有利； 4、商业地产投资刚刚起步，投资者缺少投资机会； 5、古商城知名度和宣传力度加大，旅游人群增多。 威胁（T）： 1、交通不便利、停车位少，无公交车直达，物流不方便，总量小； 2、周村商业已呈饱和状态，商业发展空间有限； 3、新建项目，引发市场关注和消费习惯需要培育； 4、缺乏投资型商铺的成功案例，市场接受度存疑； 5、房地产市场环境及政策性风险的不确定性风险。 二、带着问题想出路——项目经营行业定位 （波特五力的具体分析） 1、汇龙街是什么？ 2、汇龙街有什么？ 3、汇龙街能做什么？ 4、汇龙街做什么能做好？ 5、汇龙街怎么做能快速回笼资金并短期内达到地产升值？ ■通过以上市场调研分析，我们充分考虑汇龙街项目自身的特点及各类商业产品的特点和其经营环境等要求，我们将汇龙街初步定位为： ? 天下第一村 古玩汇龙街 打造江北第一古玩文化市场 ? ? 借助“天下第一村”在全国较高的知名度，把项目拉升至一个较高的层次；文化搭台、行业携领、经济唱戏，把汇龙街打造成鲁中甚至江北古玩文化市场中最专业、最具特色的的高端商业街品牌。 ■“古街新园相融，东街西市抱湖”——汇龙街有什么？ 碧波荡漾、绿树掩映的汇龙湖 古色古香，多层仿清建筑群落（华宝楼、洪瑞轩、金周台等）； 传统的中式建筑符号；灰白为主的色彩搭配；中式特征的园林风格。 具有鲜明的建筑特色，清高脱俗，具备欣赏性； 但与现代建筑相比，缺乏时代性、亲和力和外向型。 可在不改变原有建筑风貌的情况下，可通过钢结构、玻璃等材质，增加现代时尚元素。 如上图所示（参考项目：西湖新天地） ■文化、餐饮、娱乐、购物——汇龙街能做什么？ ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文化：名家个人工作室、金石书画展馆、古玩市场 餐饮：时尚餐厅、品牌中餐、南北小吃 娱乐：红酒坊、咖啡语茶、休闲棋牌、酒吧 购物：工艺美术品、高档成衣、丝绸纺布 ?（参考项目：上海新天地、南京1912） 文化： 周村在全省乃至全国收藏界都有了很较高的知名度，民间收藏规模、影响力、辐射范围不断扩大，具有良好的市场基础； 娱乐： 目前消费水平偏低，招商难度大，中低档娱乐休闲周村已经相对饱和，高档消费外流至张店住城区； 购物： 对于“购物”来讲，周村目前的商业规模已接近饱和状态； 餐饮： 民众对区域餐饮业态集中定位的认可较高；产品规划较为适合餐饮业态商家的招商需求；知味斋的进驻对该业态的感召力。 综上所述，汇龙街行业定位不言而喻。 可经营业态分析 ■古玩文化市场，辅以特色餐饮——汇龙街做什么能做好？ 通过对汇龙街可经营业态的分析，我们认为，古玩文化市场拥有良好的市场基础，也最符合本项目的特质。 用完善的市场管理、统一运营、大型活动支持、交流聚会平台，把行业协会的作用发挥到极致，完全可以打造出一个江北极具专业和品质的古玩市场。 民以食为天，独特的建筑风格，良好的自然环境，充足的旅游人群，知名餐饮企业的入驻，为打造高品质餐饮奠定良好的基础。 ■有效炒作、地产增值——汇龙街怎么做能快速回笼资金并短期内达到地产升值？ 1、借政府调整古大街经营业态，聚集旧有商户，繁荣市场； 2、专业行业组织实质介入，打造专业市场，建立交易平台； 3、以活动（藏品评鉴、收藏个展等）为依托，提升项目知名度，用三到五年的时间实现地产增值。 4、专业化团队运营 5、强势广告推广 6、职业化的市场教育 三、关于行业初步定位的论证及分析 定位的准确与否直接关系到项目的成败，提炼与之相匹配的有效业态是到达终极目的的关键。 1、汇龙街有效业态之一：古玩文化市场 纵观周村大街最多的被提到的就是文化底蕴跟历史渊源，在大街经营最多的商户是古玩字画。不论周村本地还是张店等地的业内人士都表示，周村需要有个大型的古文化市场，也有建立古文化市场的条件。周村经营古文化产品的商户保守估计有70家（大街60家），张店三大市场商铺有二百家以上。淄博超过500家各类古玩字画店。从业人数超过万人。山东收藏家协会会员超过3500，整个山东的古玩字画店超万家。2004年在周村举办的“玉月轩”杯古文化交流会，取得了空前的经济效益跟社会效益，使周村在山东古文化市场的影响力进一步提升。2007年民间寻宝走进周村大型鉴宝活动是近几年周村古文化市场的一次盛会，与会者无不感到周村藏富于民。周村的古文化市场前期属于自发形成，中期政府引导进入大街，现在正处于真空期。失去政府支持，商户各寻出路，无市场管理、无统一运营、无大型活动支持、无交流聚会平台，协会的作用被