REITs在我国保障性住房融资中运作模式研究.docVIP

REITs在我国保障性住房融资中运作模式研究 　　【摘要】保障性住房是我国社会保障体系的重要组成部分，而融资困难是限制保障性住房发展的重大难题。保障性住房的发展需要巨大的资金供应，然而我国保障性住房融资渠道和工具单一，单纯依靠目前的融资方式是很难满足资金需求。房地产投资信托基（REITs）作为目前国外较为流行的房地产融资方式，在国外已经取得很大成功。本文借鉴国内外REITs的运作经验，探讨了在我国保障性住房建设中运用REITs的可能性和条件。最后，尝试设计出保障性住房REITs运作模式，在此基础上分析了在我国金融和房地产市场现状下发展保障性住房REITs存在的问题，并提出相应的对策。 　　【关键词】REITs 保障性住房 融资模式 保障性住房REITs 　　在2008 年12 月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs 试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。房地产信托投资基金REITs 融资模式的运用将有助于解决保障性住房的融资困境。 　　一、REITs模式概述及国外REITs成功运作经验借鉴 　　（一）美国保障性住房REITs成功经验 　　美国廉租房REITs出现于20世纪60年代，由于投资收益率不高，风险性较大，其发展一度缓慢。直到上个世纪80 年代， 美国才开始运用REITs 来发展本国的廉租房体系。1986 年， 美国政府推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案――低收入住房反税政策LIHTC（Low-income Housing Tax Credit，简称LIHTC）出台，美国才掀起了廉租房REITs的高潮。任何公司或者REITs， 如果投资于符合一定建设标准的住房， 政府将在10 年内返还占整个工程造价4%的税费， 减免额在10 年内分期返还； 政府要求所建住宅能被60%以上的当地平均收入家庭接受； 此外， 这种购买力要持续10 年。据美国财经杂志《Barrons》统计， 享受LIHTC 政策优惠之后， 廉租房REITs 的收益率能够达到7.5%～ 8%。虽然低于商业地产和工业地产REITs的收益率，但廉租房的风险低，收益更加持续稳定，因此喜迎了许多对资金安全性要求较高的投资。 　　以美国的一支房地产投资信托基金―AIMCO（Apartment Investment and Management Company）为例，2008年AIMCO 拥有310项传统物业项目（由居住者自己缴纳租金）和289项廉租房项目，2009 年AIMCO对13项传统物业项目和21项廉租房项目进行了再开发。在2009 年9 月的AIMCO 公司报表的SWOT分析中，多样化的房地产投资组合是AIMCO的优势之一，其中政府对廉租房租金的补贴为AIMCO的收益提供了稳定的来源。 　　（二）我国保障性住房运用REITs的可行性分析 　　保障性住房建设中引入REITs 主要目的是在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口，而能否实现这一目的关键是保障性住房REITs 对社会上的闲置资金是否具有足够的吸引力。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品，保障性住房REITs 的收益率低于证券市场上股票的收益率，在收益率方面不具有优势，但其投资风险相对较小。因此，可以将保障性住房REITs 设计成一种介于债券和股票之间的产品――收益率高于同期银行存款利率和债券收益率，低于股票的收益率；风险小于股票的风险。 　　保障性住房REITs 的收益按照来源主要分为两部分：一部分是廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入。另一部分是政府补贴和税金减免。政府补贴可以通过以下形式：一是安排一定比例的财政预算用于补贴租户的租金。二是对廉租房、公共租赁房和经济适用房的建设用地采取划拨方式供应，放宽限价房建设用地的土地出让金支付条件。三是减免房地产交易中的各项税收，如免缴信托基金层面的企业所得税。四是降低贷款门槛，对经济适用住房和限价房的购买者提供低息或无息贷款，对建设保障性住房的开发商进行适当的贴息。 　　上述两种收益来源基本上能够满足保障性住房REITs 的收益率要求，此外，还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs，其租金和物业管理费将增加REITs 的收益。在控制保障性住房REITs 的风险方面除了内部管理机构在运营管理中对风险的识别与控制外，政府部门对资产运营的监管、对保障性住房租金水平和销售价格适当的管制以及政府担保也是降