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因工作而美丽 ——2011届未来星学员述职报告5225 华润战略发展报告 * 研究逻辑框架 华润公司战略执行 华润公司战略定位 华润公司战略分析 11.房地产发展支撑要素 2.上海房地产市场分析 3.上海房地产市场竞争格局 4.华润公司内部分析 华润公司战略定位与目标 华润公司战略地图及执行 * 1. 中国房地产行业发展支撑要素 华润公司战略执行 华润公司战略定位 华润公司战略分析 战略分析 上海房地产行业分析 中国房地产发展支持要素 上海房地产市场竞争格局 华润内部分析 市场 住宅 政策 商业 写字楼 城市地图 * 宏观经济发展水平 土地市场 城市化 市场需求 房地产发展 市场供给 金融 宏观政策 从总体来看，房地产市场的长期走势受外部环境的宏观经济发展水平、宏观政策、金融等因素影响明显，同时城市化带来的大量新增城市人口的刚性需求和土地资源的稀缺性也是影响房地产市场长期走势的直接因素。房地产市场短期市场走势仍依赖于其当期的市场的需求与供给。 1. 中国房地产行业发展支撑要素 * 1.1 宏观经济发展层面 注：07年为1-11月数据 中国经济运行处于上升阶段 2007年上半年的GDP增长 达到了11.5%，第二季度更 是达到了11.9%，为近十年 来最高水平。 城镇居民的购买力不断提高 受益于经济快速增长，人均可 支配收入有了较大增长，2007 人均可支配收入13786元，比 上年提高17.2%。 * 1.2 城市化及人口红利 城市化仍有大幅度提升空间 截至07年末城镇人口比重已经达到44.9%，发达国家2005年平均城市化率为77%。 人口年龄结构中比重最大人群成为购房主力军 目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30－44岁，而这部分年龄层的人是购买商品房的主力军。 高校毕业生构成未来购房需求 随着文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。5－10年后这些人即面临首次置业的需求。 * 1.3 房地产金融 1）资金来源—房地产企业融资渠道多，重点城市外资增长迅速。 2007年底全国新增贷款总量为3.63万亿，同比增长16.4%。 在证券市场方面，通过股市、国外基金等融资方式，加之快速销售和较高的售价，目前不少地产公司拥有了较强的资金实力。 房地产开发投资资金来源同比增长率 单位（% ） * 1.3 房地产金融 2）人民币升值-带来房地产投资需求 我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩； 汇改以来人民币升值加快，2008年以来累计升值6.13%，截至6月18日，1美元对人民币6.8823元； 国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值； 种种因素导致投机和投资的境内外资金对房地产的偏好。 外资增长迅速： 2008年3月末，中国国家外汇储备余额为16822亿美元。中国一季度贸易顺差为414.2亿，实际使用外资为274.14亿美元，而同期外汇储备增加1539亿美元。由此看来，一季度疑似“热钱”流入大概在850亿美元左右。 日本和韩国汇率变动与土地价格走势 * 1.4 小结 总之，我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化 进程的逐步推进、人口红利、人均可支配性收入逐年提高、人民币升值加速，这些都是 促进房地产市场长期繁荣的因素。 * 1.5 2008年现状 2008年房地产市场面临一些新的变化： 基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。 一、开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产基金。 二、房贷新政抑制了部分投资需求。 三、住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房比例为10%－40%。 现状 * 华润公司战略执行 华润公司战略定位 华润公司战略分析 2.1上海房地产行业分析-市场 战略分析 上海房地产行业分析 中国房地产发展支持要素 上海房地产市场竞争格局 华润内部分析 市场 住宅 政策 商业 写字楼 城市地图 * 2.1上海房地产市场-宏观经济 《世界发展银行》 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业 发展状况 GDP 增长率 从中国人均国内生产总值分析来看，2007年约为人均2460美元 ，居世界104位，按照库兹涅茨发展定律，中国经济处于高速发展阶段； 2007年上海GDP增长率为13.3%，房地产业处于高速发展阶段； 上海2007年人均GDP为8594美元，已超过8000美元，但与纽约、东京相比还有很大差距。 纽约： 62113美元 伦敦： 27523美元 东京： 81530美元 注：纽约、伦敦和东京为2006底数据 * 2.1上海房地产市场 为了更全面、更