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地产商在互联网+ 时代下的轻资产与O2O 实践 随着中国房地产市场“黄金十年”的结束，地产商纷纷开始思考在新的市场环境下要如何生存。“白银十年”的到来，意味着地产市场的暴利时代已一去不复返，中国的房地产开始进入一个更成熟的市场阶段，早期的地产开发模式可能在今后不再适用。随着利润水平的下降、金融环境的变化以及互联网时代的到来，轻资产发展模式成为一个必然的趋势。与此同时，O2O 的商业模式，正在逐渐渗透进地产开发运营的不同阶段。如今各行各业都在积极寻求互联网思维的转型，墨守成规只会逐渐被市场淘汰，与其它行业一样，地产业也在一步步卷入这场巨大的互联网盛宴中。在未来，轻资产、线上线下等互联网模式将如何影响中国地产市场走向，这是目前大家最为关心的问题。 所谓重资产运营，是指开发商依靠大量的自有资金投入支持商用物业。重资产的模式受制于房地产的周期，在房地产市场火热时，卖得很快，现金回流的也很快。但目前，房地产进入紧缩期，单纯依靠原有重资产模式，已经很难快速扩大规模，这就是为什么地产商们都在强调向轻资产的转型。何为轻资产？轻资产战略的核心是充分利用外界资源，减少自身资金的投入，集中自身资源于产业利润最高的阶段，提高企业盈利能力。互联网等轻资产公司，通过“互联网+”，加入到房地产投资的队伍中来；而房地产商这样的传统重资产企业则希望通过“互联网+“，实现轻资产的运营。谁能利用自身核心专长，有效结合外部资源，谁就能把握住利润点。 中国目前的房地产开发还是有传统重资产企业所主导，而”互联网+”的诞生正在改变这一格局，整个地产行业正在向轻资产的方向靠拢，并允许越来越多的企业专注于自身优势，专注于自己核心赢利点。 纵观房地产业从拿地到项目运营的整个产业链条，互联网可以从不同的阶段切入进来，从而改变了整个行业。未来，市场上可能见不到地产开发商，取而代之的是新型的房地产公司。在互联网的浪潮中，房地产商需要有前瞻性，具有想象力的跨界则是打开不同市场大门的钥匙，未来，地产商+互联网企业、地产商+电商、地产商+金融等模式将相继出现在市场上。一个企业的能力是有限的，一个企业的资本也是有限的，如何利用各方资源，完成自身完成不了的事，这就是互联网思维。 互联网正在全面渗透房地产业链条 项目前期投资：开发商拥抱轻资产 从地产项目前期投资来看，以前地产商都是靠银行贷款，或者是结合券商通过影子银行进行融资。然而现在市场不景气，在银行系统也收紧了地产贷款的同时，影子银行的融资成本也在不断增加。若不积极寻找新的融资方式，地产商今后将面临较大的生存危机。 结合现有的实例来看，地产业目前的轻资产运营主要有两种模式。在第一种模式为直投，地产商将项目分割成几小块，并与外部投资者合作，这包括投资基金、保险公司等机构投资者。而地产商则转型为运营商，负责项目的设计、建造、管理运营等。第二种模式为众筹，中国目前市场上有不少过剩的资金，如何收集并利用这些资金，就是众筹在干的事情。这里谈到的众筹，对象为企业的债务，而并非股权，因此是符合中国目前现有的法律。 以万达为例，其计划在五年内将万达广场的数量增加至400-500家，总价值高达几千亿元，而这么大笔的资金仅靠传统银行贷款是无法做到的。因此推动了开发商转型为运营商，项目资金来源于外部机构的模式。因此，最近，王健林在深交所的演讲上宣布了与光大安识、嘉实基金、四川信托和快钱的投资框架协议，四家机构将联合投资240亿人民币，用于20多家万达广场的建设。今后万达将不再进行项目投资，而是转身变为管理运营商，在不久的将来，“地产“二字将从万达的名字中去掉。同时，万达成立了自己的电子商务公司，筹划理财产品。6月份，万达利用收购的快钱公司，成功发行了”稳赚一号”的P2P理财产品，筹集的资金将用在2016年开业的5座万达商业广场上，这意味着讨论多年的地产众筹已正式出现了。与此同时，有实力的地产开发商纷纷成立自己的电子商务或互联网金融公司，通过发行金融产品向公众募集资金，用于未来项目的开发。这意味着讨论多年的地产众筹已正式落地，开发商拥有了更丰富的融资渠道来减轻自身对开发的资金投入。 在中国，以万达为例，当开发商选择轻资产运营时，项目资金的来源主要为数个机构投资者或者是众筹所得。在欧美，众筹的种类还有很多种，其中包括较有争议的股权众筹。中国目前市面上所有的是债务众筹，也叫做P2P金融，整个过程是通过互联网所完成的。投资者买入第三方金融机构所发行的理财产品，类似于变相借钱给某个公司。投资者赚取利息，第三方平台从中抽取点数作为回报。 仔细看来，万达的“稳赚一号”有点类似一支商业地产抵押贷款证券（CMBS），并且与近年来非常流行的影子银行融资方式差异不大。它的亮点在于通过“众筹”的方式，即通过互联网向广大群众募集资金，一下扩大了受众面与知名度。据显示，”稳赚一号“投资期