房地产市场六大问题有违和谐社会原则.doc

房地产市场六大问题有违和谐社会原则 科学发展观的重要意义在于它能够提供一系列方法论解决中国社会经济发展过程中的重点问题和难点问题，同样也有助于解决中国的房地产问题。 当今中国社会面临的房地产中诸如高房价、房奴、房地产黑租、房地产市场供求失调、房地产金融和房地产泡沫等问题正是关系到国计民生的重点和难点。 要解决上述这些房地产问题必须做好三个工作。一是必须明确什么是科学发展观的方法论?二是当前的房地产市场有哪些方面违背了科学发展观和和谐社会的原则?三是如何把科学发展观的具体方法用来调控和管理房地产市场?这里，我们将重点分析第二个和第三个问题。 当前房地产市场有六个问题与科学发展观相悖，有违和谐社会的原则。正确理解和把握这些问题，对于建设一个健康的房地产市场至关重要。改革开放以来，中国房地产业在稳定物价，吸纳过多购买力，解决人民住房和国民经济发展等方面发挥了十分重要的作用。但是，人们从来没有像今天这样关注房地产。确实，目前房地产中的一些问题必须引起关注，因为有些问题已经影响了我们和谐的生活和工作，有些问题会阻碍中国社会经济的可持续发展，如果有些问题听之任之，就会引起经济的失衡和社会的动荡，最终给国家经济造成严重的损失。 房地产价格居高不下和结构失衡，不利于经济增长方式转变和经济可持续发展。 房地产的供给问题在哪?对于中国的基础资源和生产力而言，有三大隐患：自然资源配置失调，过于集中的 住房结构形成城市的拥挤和交通堵塞；高投资不能形成高就业，社会人力资源浪费严重；高新技术和自主创新缺少动力支持。 关系型融资使得投资过分向国有大中型企业和房地产企业倾斜。这种结构上的扭曲,必然导致金融资源的错配和资金使用的低效率，并导致中小企业资金短缺问题日趋严重。由于通往中小企业、个人自主创业、农业和服务业的金融通道的堵塞，银行过多的流动性投向了投机性交易，当前主要是房地产炒作。 房地产投资的高回报率也必然会引导投资的聚集。而房地产业所消费的产品是基础建材和加工产品，房地产业所拉动的行业是技术含量低的行业。因此，房地产业的高速发展必然导致国民经济竞争能力的全面下滑。由于金融资源配置不合理形成畸形投资，畸形的投资又形成了产能过剩和就业不足，经济发展难以达到充分就业下的均衡，使社会生产力被束缚，经济增长方式难以得到改善。 在房地产价格持续上升的预期引导下，房地产高烧不退，某些症状已经显示东南亚金融危机的特征，不断增大的房地产泡沫可能会引起经济和金融危机 从收入房价比来看，中国已经存在较为严重的房地产泡沫，人们的住房支付压力十分沉重。参照国外的相关指标，在北欧、西欧国家，房价与家庭年收入之比通常为2-3∶1左右；在北美与澳大利亚，房价与家庭年收入比例大约为3-5∶1之间。2006年以来，根据建筑部关于90平米等解释以及北京人均年收入、商品房期房均价等测算，北京房价与家庭年收入之比大概在15∶1。而国外公认的适宜比例不超过4-6∶1，由此看来，北京的房价泡沫已经超过150%。 房地产的超高速发展促使中国金融市场风险不断放大。房地产畸高的利润使得大量的金融资金向房地产方面转移，房地产行业的投资占社会基本建设的投资比例，从1986年到2005年已经增加了7倍多。而房地产行业是靠金融业支撑起来的，压在房地产上的资金占了金融业的较大部分。如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融风暴就会到来。上个世纪八十年代后期日本出现严重的房地产泡沫，就是一个典型案例。 我国银行的资本金改革与汇率改革也正好同步。在资本充足率的约束下，商业银行都在积极调整自己的业务结构，几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为未来的战略重点来发展，我国的住房抵押贷款市场已经出现了恶性竞争局面。正因为如此，银行忽视了房地产抵押贷款的风险，过多的资金流向了房地产领域。 国际权威研究机构班克威尔国际投资顾问中心在近期提交的一份报告《中国房地产需求结构与其泡沫问题》中称，中国房地产需求中40%是由于非理性的预期形成的，其中非理性预期形成的投机性需求为16%，投资性需求为13%，非理性预期对消费性房地产需求为11%。这种情况的形成主要是由于我国房地产市场的信息不充分引起的。另外，银行对于按揭贷款的需求提高了消费者购房的预算线，提高了房地产需求，相当一部分按揭贷款是不合规定的，有的在任何证件都没有的情况下，向消费者提供按揭贷款。期房制和非理性预期相互作用，再加上违规的期房(特别是通过滚动开发的障眼法)的作用，对形成不合理的房地产需求起了推波助澜的作用。 高房价和房地产金融问题引起经济资源再分配出现偏差，会进一步加剧贫富悬殊，打击劳动者的生产积极性，反过来会冲击经济发展，并最终可能酿成社会冲击型经济危机。 2005年，财政部组织的一项检查发现，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为