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房地产市场 一场有组织特征的社会决策过程.doc

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房地产市场 一场有组织特征的社会决策过程

房地产市场 一场有组织特征的社会决策过程 ──兼与孙立平先生商榷王雅玮1982年生,上海大学硕士研究生,研究方向为组织社会学房地产市场风起云涌,显然已非暗渡陈仓之势。系列的事件在连绵发生著,面对事件的序列,各种声音各色话语四面八方淹围过来,抢夺著国家、市场、媒体的核心注意力。经济学对此似乎有些疲劳,不妨换个工具──用社会学,看看到底发生了甚么。对一个工具言,自由于其作用的客体,除了本身的精巧外,切分的角度和可能性更决定于执具人的功力。对于这样一个充满想象力的方法论,再施力于如此一个充满空间的事件,能感觉得到如果可能而游刃于其间的淋漓。但本文尚无法享受于此种快感,只能算一个出发,从某个兴奋点探将下去。若要系统的把事情逻辑、动力机制、实践结构、延展发生等解释清楚,需要更多的激发。在房地产的实践和发生中,参与此一过程的社会主体的实际理性在甚么情况下,接近或是偏离新经典经济学假设的「经济人」理性?这是一个有趣的问题,感到了社会学以方法论的姿态,把以「帝国」自诩的学科的最最起点假设,当作手中讨论工具的可能性。不是欣喜于学科之间的品评,而是看到此一分析的对解读社会事实的的空间。一有组织特征的社会决策过程提到组织,不免涉及组织的边界,这也是区别一般意义言的实体「组织」的可能性所在,本文不欲在拘泥于组织边界过多讨论。组织的边界,用费尔德伯格在《局部秩序》中的观点就是它的「无界性」,也即超越形式组织的界限。在这里,更是将组织借用为一个方法论的平台,将客体安放其上,使之成为一个合适的刀板。至于在法国组织决策这一学脉上的衔接和推进,需要更多的细致和整合,相信发生在中国转型期的各种变革会为其提供很多发挥想象力的素材。有组织特征的社会过程,无疑会涉及以下几个概念:社会主体、行动决策,而且是集体决策、组织的行动体系。决策,社会群体作为行动者的决策,就必然意味著行动者在自由余地里、在实际的行动体系中(也即决策分析所研究的组织里)的集体选择。实际的行动体系是一种基于权力关系经验之上的具体现象,是一个自身处于连续变化中的整体;这个整体的调整不是通过形式组织的程式,而是一种关系,这种关系是在那些试图使处于变化中的整体不断再构造的行动者之间建立的。具体看来,是要有这样几个层面:在甚么情势里这些参与的社会主体成为行动者?在行动者的行为和他们身涉的游戏中决策是如何做出的?再把视线收到目前的中国房地产上,不妨就以风头浪尖的上海为例,在参与的主体上,我们可以轻而易举的看到房地产商,看到中央,看到地方政府,看到银行,看到媒体,看到学者,看到自住房需求的市民,看到各式的投资投机者,看到国内外的热钱的抢滩(尤其上海);同时也可以看到权力力量持有的另一边,城市拆迁居民和被征用土地的农民,虽然更多的时候,他们没有游戏的唱词,即使有也只是不入结构的旁白。二就地方政府的「决策行动」及其博弈地位试与孙立平先生商榷看到此些利益主体在行动,并不是一家之言。孙立平先生根据房地产市场的演化,以「房地产博弈」为题,就博弈背景、博弈主体、博弈手段作了系列讨论。孙先生将几个主体剥离,把高倍的聚光灯打在了舞台上的表演者,行头、做功、唱词似乎一一不拉。只是聚光灯的有效范围毕竟有限,我们得用一些安排把投影的范围扩大,把实际存有的偏差尽量还原。而「失之毫厘谬以千里」的古话,也会给些启示。市场是买卖人来来往往,交易的货南北西东。但我们的房地产市场,居民由于面临户口问题以及因此而导致的住房贷款问题、社会保障问题、下一代教育问题,实际上不是自主流动的商客。再来看房地产独特的特性:不动产,其中的土地要素在体制内属一级市场,由政府垄断;同时二级市场交易又禁止,而且卖的房子立在地上又不可能乾坤大挪移。严格说来,这是个区域性很强的市场,一个割裂的市场,一个要素缺乏流动性的市场。在这样的市场上,作为市场主体的开发商如何可能成为真正主角?不过应该肯定的是,作为一个利益集团已经正在发育。实践中各方演绎的推拉之举,其实更有著行动者的特征。孙先生将地方政府只是作为开发商的联盟,将开发商放在了一个与中央博弈的主角上,而实际的情况呢?只能说是此一聚光灯打不到的地方埋藏著更有决策能力和余地空间的行动者。地方政府是一个更真实的利益主体,发育的更加成熟,甚至是借壳发育。中央政府七部联合的「房地产新政」与中城联盟为代表的开发商的博弈,背后主要的行动者其实是地方政府。舞台上的中央与开发商之间推拉,背后是地方政府在开发商与中央之间获得的微妙自由余地。为甚么如此言,不妨细观之。一级市场的土地在地方政府的辖区内,一定区域内房地产市场的兴衰沉浮主要取决于地方政府的土地供应政策和土地定价政策。甚至某种意义上讲,土地是地方政府手里的重要砝码,也是很多地方专员对自己政绩进行作为的重要途径之一,不能否认的也是很多地方官员寻租的管道。房地产市场基于其特殊的属性─

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