深圳xx移动通信机楼建设项目后评估报告.doc

PAGE PAGE 1 深圳公司xx移动通信机楼建设项目后评估报告 一、项目概述 1、项目概述 xx机楼项目的由来 2000年，深圳公司从业务发展预测和公司竞争形势出发，提出了建设一栋移动通信机楼的设想，并在年底申报了征地计划。2001年初，此征地计划得到了省公司的批复。xx机楼是深圳公司2002年立项建设的通信机楼，并列入了2003年度投资计划，项目编号为，机楼建筑面积6000平方米，项目投资计划总额为2830万元（含购地费）。 xx机楼项目的现状 xx机楼位于深圳市龙岗区xx村发扬路与老布龙公路交界处，用地面积4500平方米，楼高五层，总建筑面积5983平方米，可使用面积4396平方米, 可装机面积3736平方米。至2004年年底， xx机楼的建设情况 省公司2001年初批复了xx机楼的征地计划。2002年9月征地完成，2002年10月项目立项，2003年4月工程正式开工，2003年12月完成初步验收并投入使用。从项目前期筹备到竣工验收，共历时3年。下图是各阶段进度情况。 时间2002年11月 时间 2002年11月 设计阶段 2001年初 阶段 2002年10月 2003年2月 2003年4月 2003年10月 2003年12月 前期筹备阶段 施工阶段 验收阶段 施工准备阶段 xx机楼的投资情况 xx机楼项目计划投资2830万元，实际投资2800万元。分征地费用、设计勘察、外电引入、三大设备、土建工程、安装工程、其他等投资类别，各部分费用构成见图二，各分项目实际发生投资见图三。 xx机楼的使用情况 xx机楼可装机面积3736M2，至2004年7月31日，xx机楼已经安装了32个交换网元，32套传输网元，6套直流配电系统，已装机面积为1410M2 ，一层由于安装了动力、制冷设备，所以可装机面积较小。具体各楼层面积使用 表一：各楼层使用情况 楼层 机房规划用途 建筑面积（M2） 可装机面积（M2） 已装机面积（M2） 一层 动力、制冷和备用 1196.6 200 0 二层 交换设备机房 1196.6 884 322 三层 电力电池和传输设备机房 1196.6 884 480 四层 备用交换设备机房 1196.6 884 0 五层 交换设备机房 1196.6 884 608 合 计 5983 3736 1410 二、项目实施过程后评价 1、项目策划与决策后评价 从提出设想到项目实现，总共经历了3年5个月。规划预见了3年后的机房面积需求，达到了前瞻性要求。机楼地理位置规划先粗后细，根据征地进度细化调整，具有一定的灵活性。规划和计划的手续完备，完全按照公司的规章制度执行，文档资料保存完整。 但2000年的项目建议书过于简单，项目建设必要性和投资构成的合理性论证不充分，缺少必要的指标指导后续项目开展。2000年的机楼规划考虑的周期过短（三年），机楼规划至少要提前5年准备，才能较好地满足业务的发展需求。在规划阶段应加强与国土部门、城市规划部门的沟通，从而筛选出可能性较大的地块。 2、项目准备阶段的后评价 xx机楼购地过程复杂。从2001年计划在宝安区或龙岗区选地，2002年计划改在宝安区中心城，到了2002年3月，向宝安区人民政府申请用地时又改为宝安区龙华镇民乐村或民治村，后通过宝安区国土局和龙华镇国土所了解到，该地块由是市国土局掌握，近期内不可能转让。根据规划国土局意见，终于在2002年4月中旬，针对龙岗区布吉镇坂雪岗工业区有已规划的电信用地，向龙岗区国土局申请，最终落实了此用地。 购地过程如此之长，除了我公司缺乏购地经验，没有相应的管理体制外，同时表明我公司作为电信运营商，虽然是本地区的纳税大户，但由于不是传统的主导电信运营商，政府在规划电信用地时没有将我们的需求考虑在内，导致我公司并不能完全按照业务发展需求获得国有转让土地。 3、项目实施阶段的后评价 机楼的整个建设过程比较顺畅， 2002年10月完成设计招标，2003年4月完成施工招标并于当月正式开工，2003年11月完成初验并投入使用。但在建设过程中也存在不少不足之处，表现在： 设计过程缺少总设计单位，导致不同设计单位之间出现不匹配现象，而且在项目实施过程中才被发现。 设计单位在机楼施工过程中没有对设计缺陷及时更正，响应速度慢，对工程施工和设备安装造成不良影响。造成工期的延误，费用的增加，影响比较大。 施工单位对施工安全重视不够。项目开工前准备工作不充分，封闭管理不到位，场地未硬地化，外电防护不到位，工人住宿条件较差，经龙岗区施工安全监督站多次审查才基本符合要求；在施工过程中现场各项安全防护达不到要求，经过整改，才基本符合安全要求。 在竣工验收阶段业主、监理单位、施工单位各司其职，沟通顺畅。例如初验时发现土建