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八佳花园商业定位、营销方案 PAGE PAGE 12 谨呈：西安八佳房地产开发公司 八佳花园 商业定位及营销方案 华南中港地产策划 （香港华南中港集团旗下成员） 2004年10月25日 目 录 区域市场调研 区域发展背景……………………………………………第 3页 周边商圈分析……………………………………………第 3页 周边商业个案分析………………………………………第 4页 区域商业发展状况………………………………………第 5页 项目分析 项目四至…………………………………………………第 6页 项目SWOT分析………………………………………… 第 7页 项目定位 业态定位…………………………………………………第 9页 目标客户群分析…………………………………………第12页 项目卖点整合……………………………………………第12页 项目发展建议 项目经营模式……………………………………………第13页 项目管理模式……………………………………………第13页 项目配套标准及装修方案………………………………第13页 项目招商策略……………………………………………第14页 项目营销模式……………………………………………第15页 项目规划设计……………………………………………第15页 销售价格策略……………………………………………第16页 销售营销推广……………………………………………第17页 八佳花园商业定位、营销方案 第一篇 区域市场调研 一、区域发展背景 西安作为十三朝古都，自古商贸云集，商贸历史悠久，可以说是中国商贸历史最悠久的城市之一。在历史上，西安市的商贸活动主要集中在东西两市，其中西市就是在西大街以西的广大区域。但由于历史的原因，解放后，西安的商贸活动逐渐向东南方向转移。但近些年，随着西城的发展，土门、丰庆路、玉祥门专业化商业已慢慢形成，尤为在近几年，随着西大街、西关正街拓宽改造的相继完成，使得西安的商业格局进行着重新的整合。 玉祥门商圈二、周边商圈分析 玉祥门商圈 西门商圈丰庆路商圈本案 西门商圈 丰庆路商圈 本案 1、玉祥门商圈 以机电产品批零为主，发展成熟较早。虽然市场影响力较大，但由于市政规划发展等原因，致使近几年来逐渐趋向末落。 2、丰庆路商圈 以烟酒食品批零为主，市场影响力大、辐射面广。现有场所比较落后，不适应市场的发展需求，急需更新换代；加之近年来由于市场受到交通发展等因素的影响，发展速度明显放缓。 3、 西门商圈 以人人乐超市为代表，服务区域居民生活的商业场所。 三、周边商业个案分析 1、鑫龙批发市场 位于丰庆路路北水司什子以西150米处，市场是一个二层楼的围合形式构成，共计户数60多户。出租的形式都是租一楼的门面送二层楼的相应的面积作为仓库，以一户相对于近里面的20 m2的门面为例，租金为1900元/月（不含水电）。经营户主要是知名小食品厂家的代理商或办事处，客户群体大致是零售商等。 2、建新村商业街 位于鑫龙批发市场以西，市场是临街铺面的形式，共计40户。出租的形式都是以分割单位的铺面，以一户14 m2的铺面为例，租金为5.5万元/年（不含水电）。经营户主要是品牌烟酒的代理商或办事处，客户群体大致是零售商、酒店、二级批发商等。 3、龙兴食品批发市场 位于丰庆路路南水司什子以西150米处，是一个以每个隔档为一户的大型室内市场，共计户数70多户。以一户6 m2左右的铺面为例，租金根据位置的不同约为1-2万元/年。主要是小个体经营户经营的质量不等的小食品，客户群体大致是周边地区、城乡结合部的小摊贩等。 4、环南食品批发市场 位于位于丰庆路路南水司什子以西170米处，是一个以每个隔档为一户的大型室内市场，共计户数190多户。系原先丰庆路水司什子路口市场搬迁而来。以一户4-5 m2左右的铺面为例，租金约为600元/月。一楼的120户主要经营小个体经营户经营的质量不等的小食品，二楼的70户主要经营一些文具和小玩具，客户群体大致是周边地区、城乡结合部的小摊贩。 5、金林批发市场 位于丰庆路西安汽车站对面，市场是一个铺面围合的广场形式，共计户数130多户。以一户35 m2左右的铺面为例，租金约为3万元/年（不含水电），再以一户12 m2左右的铺面为例，租金约为1万元/年（不含水电）。主要经营品种是一些糖果、补品、小食品的批发。客户群体大致是零售商、一些活动的消费等。 注：①丰庆路沿路边的铺面6 m2-10 m2、20 m2-30 m2分别为2万元/年和5-6万元/年。 四、区域商业发展状况 以人人乐为代表的社区服务商业独占天下； 2、“环城西苑”城市商业文化广场的建成