最新论文 范文 住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题.doc

[最新]实用范文 精品文档 论文文献 住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题 住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题 　　一、关于住宅小区地下车库车位的权属争议 　　民用住宅小区地下车库、车位权属之争及其租售问题，在《物权法》颁布前，就是一个社会公众特别是相关利益群体长期争论不休的热点问题。《物权法》颁布后，对该问题的争论不仅没有停止，甚至连《物权法》也被部分群众和学者戴上 “产权规定不明晰”、“相关法律法规缺位”等帽子。如果今后该问题仍不能得到正确认识，那么随着我国城市化进程的加快，普通百姓收入水平的不断提髙，私家车数量的激增，不仅车库、车位供不应求现象会更加突出，而且关于民用住宅小区地下车库、车位权属及其租售问题的争议，也会愈演愈烈，乃至严重影响社会安定。 　　所谓人防车库，是指在民用住宅小区内结合人防工程修建的地下车库，平时是车库，战时依我国《人民防空法》（下称《人防法》）的规定是“可用于防空的地下室”。目前，车库、车位所有权纠纷最多且媒体报导争议成讼的，就是这种形式的车库及其库内的车位。 　　针对该问题的争论，大致可以归纳为以下几种观点：民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归国家所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区开发商所有；政府应对业主所购车位颁发产权证书，以确保业主利益不受侵犯。前三个问题实质为一个，就是民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归谁所有的问题。 　　持民用住宅小区人防车库（必然含车位）所有权应当归国家所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的地方政府中主管人防工程的行政机关和部分法律、法学界人士。从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：1.民用住宅小区人防工程是归国家监管的重要的战备设施；2.国家对民用住宅小区人防工程的建设、征地等给予了政策允许范围内的优惠和适当的税收减免，这种优惠和减免的费用应当算是国家对民用住宅小区人防工程的投资。从互联网上可以查到的诉讼结果看，未见人民法院支持此类主张，判决理由是国家不是民用住宅小区人防车库的直接投资人；所诉政策优惠和税收减免，只能算是间接投资或国家对民间投资人防工程的鼓励。 　　持民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的业主及部分法律、法学界人士。从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：开发商已将住宅小区人防车库成本计算在业主所购商品房价內，随着小区商品房售罄，开发商对人防车库的投资已被本小区全体业主置换完毕，故本小区人防车库的所有权应归本小区全体业主所有；并据此认为，开发商根本无权卖车库车位，再卖就是重复销售。从互联网上可以查到的诉讼结果看，此类主张也未获受诉法院支持，判决理由是业主在购买商品房时并没有主动提出并在售房合同中约定房价内应包含地下车位，购买后即使发现房价内包括有车库成本，也只能算是被动投资，不能算是主观意志的作用，因而不能认定凡购买商品房者，就是同时又购买了地下车库的车位。 　　持民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区开发商所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的开发商及部分法律、法学界人士。从媒体报导相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：民用住宅小区开发商是本小区人防车库的投资人，根据“谁投资，谁所有”原则，本小区人防车库所有权应当归本小区开发商所有。但迄今为止，笔者也未见到人民法院关于将民用住宅小区人防车库所有权公开判给上述争议三方中任何一方的判例（以上案例详见百度文库《北京首例居民楼下防空地下室确权案》等案件介绍）。 　　二、定纷止争的判断标准 　　笔者拟从相关法律、法规及法律适用角度，谈一点对上述问题的看法：首先应当对该问题在认识上有一个正确的判断标准。这个标准，只能是也必须是“以事实为根据，以法律为准绳”。这一标准，不仅是我国社会主义法制条件下司法机关应当遵守的司法原则，也应当是各级行政机关，乃至民间团体处理一切争议的基础。 　　根据笔者目前可以查到的相关法律、法规，共有以下几个规定： 　　其一，《人民防空法》第1章总则第5条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 　　其二，《中华人民共和国物权法》第6章第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 　　其三，建设部发布的《关于城市地下空间开发利用管理规定》（1997年