2012年3月28日句容茅山翡翠山外山整合营销相关策略报告.ppt

;挑战1—政策之伤;挑战2—市场之惑;;;乐趣1—发展趋势;乐趣2—仙山资源;乐趣3—大盘体量;乐趣4—文化韵味;这样一个挑战与乐趣同在的项目， 我们如何应对？;;南京别墅板块介绍及别墅楼盘地图;南京周边度假别墅价值PK;茅山概况;面积人口：茅山镇面积81平方公里，人口仅2.5万人。 产业经济：茅山作为农业大镇，经营葡萄、茶叶、特色中草药等，农民人均收入8012元。 茅山当地人口较少，平均收入较低，无法形成地缘性消费市场，应外围扩展，如句容、金坛等当地客户; 道教是中国的本土宗教，影响主要体现在书法、政治、医学、诗歌等诸多方面。 道教衰退：自清代起道教地位开始衰退，近代更是一度被称为“不是善教”，之后在抗战时期，文革时期更是遭受几乎毁灭性打击。 目前现状：2000年以后，政府逐渐肯定宗教在社会中解决问题的作用，据美国纽约时报统计，中国约有3亿人信仰宗教；但是道教的地位目前比较尴尬，道教的复苏并非体现在信仰复苏方面，而仅仅是体现在商业角度、旅游开发角度来考虑，而且在城市拥有宗教信仰的人群中，大多是信奉基督教，而中产阶层及则多受佛教吸引，道教信仰目前仅仅是在小乡镇和农村复苏。;以住宅建筑和公共建筑居多。建筑高度以3层以下建筑为主，大多建筑属三类建筑质量。 功能单一，主要以农家菜餐饮为主，缺少特色，仍沿续传统乡镇建设模式，缺少活力，与风景区入口区的形象不匹配。 虽然有不少别墅，但风格单一，以传统中式为主，加上开发水平一般，导致整体形象较差;发展战略;发展战略;度假区别墅逐渐成为一种发展趋势;竞争版图;分流竞争项目建筑风格较为多样，其中以中式、地中海最为常见，其中茅山板块基本以中式为主;基本情况 项目地址：溧水县卧龙湖大道1号 占地面积：26.7万㎡ 建筑面积：8万㎡ 容积率：0.35 开发公司：南京卧龙湖置业有限公司 建筑风格：南加州圣芭芭拉风情小镇以及美式别墅 建筑规划：南加州圣芭芭拉风情小镇（旅游度假、酒店酒吧、国际名品直销店等），国际乡村俱乐部（GOLF体育公园、马会、游划艇和健身会馆等），高尚居住区（美式别墅、度假公寓等 产品类型：独栋，主力面积在230-260平米 销售价格：15000元/平米，总价350万一套起 销售分析：项目自2008年2月开盘以来，共推出427套房源，截止目前去化266套，去化率63%。 2011年全年共推58套房源，去化22套，月度去化约2套。;样板房实景;1A户型;地块名称;项目名称;项目名称;区域竞品分析;项目地址;项目以美加国际酒店、高尔夫发球场、生态果园等度假配套综合运营，社区景观为江南园林风格;项目地址;项目分滨河、观水两个街区，通过建筑、道路、水景、植物的搭配，营造出江南住宅风格，目前社区景观已呈现;项目地址;由于资源及价格因素，大竞争版图;;名称;;大盘客群的成长与变化;本案目标客户心理分析;本案目标客户年龄结构;以地缘性客户为主，辅助周边（南京、镇江、常州等地）投资客、养老客;产品多元化，独栋、联排、双拼及酒店式公寓 主力产品面积、总价适中 资源优越，距离远、当前配套欠缺;需要解决四个问题：;;销售总目标;2012年山外山销售总目标;2012年山外山销售总策略;;【蓄水策略核心】 “边蓄边收+阶段挤压”;1月;针对蓄水客户发放山外山会所或高尔夫俱乐部会员卡，客户购房之后生效。;;外部优势;道教仙山，第一福地，香客如云，年接待香客、游客超过100万人次 醇厚文化，鸿儒大哲、风流名士留下千年闲情逸事和不朽诗篇 风水宝地，帝王将相、公侯巨贾寻仙问道、颐养修习之地 天地灵气，国家4A景区、森林公园，山青林茂、洞天争奇 丰沛资源，名贵药材宝库，茶果竹鸟、山水泉林、奇花珍禽无尽;帝王寻仙处，仙家养生地;内部优势;休闲度假，心灵栖居;项目定位;我们拿什么来和他们竞争？ 当所有这些山都被城市灯光浸染， 我们却是南京周边唯一的纯净之山、朝拜之山、文化之山、度假之山 。 是真正的仙人仙境。;3000亩原山·帝王级仙境;推广口号;他们经过了前半生的追名逐利，奋力拼搏，终于出人头地，获取了令无数人艳羡的财富、地位、声望。 然而，当人生步入不惑，终日忙碌的他们，开始重新思索生活的价值和意义。 此时，财富和地位对于他们来说已变得不再那么重要，而家人、生活、健康却越来越受到重视。 于是，他们开始有意识地放慢生活的节奏和前进的步伐，需找生命中更值得他们珍重的东西。;半生名利，何处成仙;;方案一;方案二;;营销总策略;故事营销 说什么故事，吸引什么样的客户？;推广重点 场景体验 VS 口碑传播 窄渠道 VS 小预算;战略布局;第一阶段：喊山;喊出去，高端同行也是目标客群，直接对话同行和媒体;邀请对象;山外山荣获中国最佳生态别墅称号系列炒作 ;第二阶段：赏山;景观示范段开放为名，邀约客户上门。 与句容、金坛、南京