城东片区D16、D17地块控规调整可行性研究报告.doc

城东片区CD16/CD17地块控规调整●可行性研究报告 宜昌市城市规划设计研究院 2 - 城东片区CD16/CD17地块控规调整可行性研究报告 一、研究的背景 受宜昌市规划局的委托，我院于2007年完成了《宜昌市城东片区控制性详细规划》的编制工作，2008年1月宜昌市人民政府下发《宜府函【2008】20号》文件，正式批复了该控制性详细规划。 作为该规划区范围内的一条城市主干道——城东大道，于2008年底全线贯通，大大拓展了城市骨架，为宜昌市 “东拓北联”战略的实施提供了市政基础保障，为宜昌狭长的城市地带向纵深拓展，开辟出了新的用地空间，为引导老城区人口向伍家岗组团尤其是向城东生态新区的疏解创造了有利条件。 此后，随着城东片区另一条主骨架——中南路的改造完成，片区内市政基础设施的日趋完善，使得片区内土地开发的硬件条件更加成熟，宜昌市城市“东拓战略”也必将由基础设施构建的前期准备阶段，进入高速发展时期。 市场经济环境下，在城市空间快速拓展时期，沿主干道和现有道路两侧的土地，因其交通、市政设施和建设成本优势，通常呈现出优先开发建设的状态。因此，城东大道及其沿线现有道路两侧土地开发热情必将高涨，成为投资者瞩目的焦点地带。 那么，随着国家宏观经济背景的不断变化、国家发展战略的逐次调整、市场环境的日益改变，种种意料之外的情况也随之显现，使得先期编制的控制性详细规划在新的时期、在局部地点，会出现一定的不适应，无法最优化地服务于城市的开发建设，甚至于局部会产生不利影响。因此，审时度势地对不适应新的政策要求、新的开发背景、新的环境需求的部分规划内容进行及时、相应的调整，显得极为重要。 二、调整的必要性 早在2006年，据市内有关部门预测，“十一五”期间，宜昌市城区住房需求较大，主要是基于以下分析：其一是当时城区现有1.7万户住房建筑面积在50平方米以下的家庭和5000户社会棚户区住房家庭，需要逐步改善住房条件。 其次，是到2010年，我市城区总人口将达到100万，其中主城区人口将由目前的近80多万增加到90多万，年均增长约3%，增加家庭约3.7万户（实际上，到2008年末，城区人口总数已达144.42万人，其中常住人口124.42万人，流动人口约20万人；城市建成区人口共105.05万人，其中常住人口85.05万人，年均人口和家庭增长均超过预期）。 其三，旧城改造和城市重点工程建设，需要拆迁安置的住房量较大。由于我市曾提出了2010年以前完成全市旧城改造工作的政府预定目标，加上正在进行的西陵山半岛项目建设所带来的拆迁安置，这些居民安置的工作将会带来对居住用地的大量需求，而紧邻西陵区的城东片区，将以其良好的区位优势和优美的居住环境成为居民首选之所，巨大的市场需求必将进一步促进和推动城东片区居住用地的快速发展。 最后，就现状而言，本次调整所涉及的CD16、CD17地块，规划总用地面积92.4公顷。现状用地属性混杂，居住用地、二类工业用地和三类工业用地相互穿插；旧体制环境下形成的厂房与住宅毗邻的情况随处可见；现有建筑多以质量较差，建成年代较长的二、三类建筑为主。这些二、三类工业用地的存在造成了居住环境恶化以及因建筑老化而带来的居住安全隐患，无疑将影响到片区内城市居民的生活质量和城市环境质量。因此，对工业用地进行置换搬迁，对旧房危房进行改造，改善环境状况，显得迫在眉睫、势在必行。 三、调整的内容 本次控规的调整前提是对规划用地的整体框架和格局不变，仅对因宏观市场环境改变而成为影响、制约土地开发的部分内容进行局部微调，以期更好地服务于城市发展，更好地服务于旧城改造，更好地服务于城市管理。本次调整包括局部道路网结构调整、地块划分调整和用地指标调整等三个方面的内容。 1、局部道路网结构调整 本次调整取消了地块内部规划的益智路和D17地块中一条南北向的支路。调整的原因如下： （1）《宜昌市城东片区控制性详细规划》中，片区内“城市干道的结构为三纵四横：三纵是指东山大道、城东大道和东山二路；四横是指港窑路、中南路、合益路和城乡路。这些城市干道是城市总体规划中确定的城市干道网。规划区内主要道路的结构为三纵六横：三纵是指岳湾路、竹涛路和益心