上海松江区工业厂房改造项目初步可行性研究报告.pdf

1、项目背景与概况 1.1 项目来源 项目权属人为。 1.2 项目基本规划设计指标 占地面积 容积率 计容面积 土地性质 使用年限 地址 （M2 ） （M2 ） 28000 2.0 56000 工业 50N 1.4 项目四至 现状 现状为工厂 宗地情况 东 南 西 北 道路 ：项目西侧沪松公路连接松江新城、泗泾镇、九亭镇、闵行区；同时， 通过该路可快速抵达佘山国家森林公园、佘山欢乐谷、虹桥机场等；从该道路可快 项目周边 交通 速连通嘉金高速、沪杭高速、沪渝高速等快速干线。 情况 轨道交通：地铁 9 号线泗泾站、九亭站分别距离地块 3 公里，9 号线已经通车。 居住区：项目周边 1.5公里内仅有少数几个商品房居住小区，且均为 2003 年 左右开发的别墅小区。 工业区：项目位于泗泾工业区内，同时项目周边 5 公里内有九亭久富工业区、 泗泾高新技术开发区、洞泾工业区等多个工业区。工业区企业以制造业为主， 入驻企业数千家。 商业零售业：地块西南面 1.5 公里处为鼓浪路商业街，为目前泗泾镇商业中心。 项目周边，乃至泗泾镇区，均无较大的购物商场和超市等商品零售设施，商业发展 配套 较为落后。 专业商业市场：地块南面沿沪松公路东侧有上海国际食品城、上海五金城、松 江钢材城、上海国际礼品城等多个大型商贸交易市场。 酒店：泗泾镇乃至到洞泾镇范围内，均无中高端酒店。目前的酒店多为经济型 和中低端商务型酒店。但到佘山镇，则高端酒店扎堆，拥有索菲特酒店等一些高端 酒店。 旅游：佘山国家森林公园、欢乐谷距离本项目约 9 公里。 地块西侧为原生态河流，沿河面长达 1 公里，环境优美。 其他 地块距离佘山国家旅游度假区约 2公里，佘山旅游度假区是上海唯一的山景旅 游区，这里也是上海顶级别墅的聚集地。 1.3 项目区位分析 项目距全世界最 大、最便捷的交 通枢纽——虹桥 枢纽 9 公里，处在虹桥枢纽的辐射区内，未来的商业前景广阔。 项目距离佘山国家森林公园 9 公里，距七宝商圈约 9 公里，是市区——松江区——杭州 的必经之地。 距离轻轨 9 号线九亭站、泗泾站各约 3 公里，距离泗泾镇区和九亭镇区各 3 公里，距离 七宝商圈约 6 公里，处于七宝商圈和泗泾镇区的辐射范围。 项目位于泗泾工业区内， 周边更有泗泾高新技术开发区、九亭镇久富经济开发区等工 业区。 2、松江区商业环境分析 2.1 松江区简介 松江区位于上海西南，东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交界， 西、北与青浦区接壤。总面积604.7平方千米。总人口51万人（2003年）。 上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心；历史上曾有苏（苏 州府）松（松江府）财赋半天下之美誉。 2.2 经济发展状况