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金州区地下商业街项目可行性研究报告 目 录 第1章 总 论 1 1.1 项目背景 1 1.2 项目概况 5 1.3 问题与建议 7 第2章 市场预测 8 2.1 市场调研 8 2.2 市场预测 14 第3章 经营方案与建设规模 18 3.1 经营方案 18 3.2 建设规模 18 第4章 项目选址 20 4.1 地理位置 20 4.2 场址建设条件 21 第5章 技术工程方案 23 5.1 结构方案 23 5.2 技术准备 23 5.3 工程方案 23 第6章 总图布置和公用辅助工程 25 6.1 设计理念 25 6.2 规划与景观 25 6.3 建筑设计 26 6.4 防火设计 27 6.5 公用辅助工程方案 27 第7章 项目实施进度 37 7.1 项目主要建设内容 37 7.2 项目建设进度计划 37 7.3 项目组织及管理 37 7.4 质量保证措施 38 7.5 项目实施进度表(横线图) 39 第8章 投资估算 41 8.1 工程概况 41 8.2 编制原则及依据 41 8.3 材料价格取定依据 41 8.4 投资估算 41 第9章 财务评价 43 9.1 编制依据 43 9.2 编制说明 43 9.3 财务评价 44 9.4 财务效益结论 46 第10章 社会效益评价 47 10.1 开发地下空间,发展城市建设 47 10.2 节省土地资源,提高城市用地效率 47 10.3 设计和美化环境,提高城市品位 47 10.4 改善道路交通现状,提高人们出行效率 48 10.5 拉动经济,增加就业机会 48 第11章 研究结论与建议 49 11.1 研究结论 49 11.2 主要建议 49 第1章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 大连市金州区地下商业街项目 1.1.2 建设单位概况 本项目由大连中凯创业有限公司投资建设。 大连中凯创业投资有限公司注册资本人民币3000万元,经营范围主要分为两大类:地上工程,包括酒店、写字楼、住宅等项目的投资建设及管理。地下工程,包括人防工程,地下空间等商业街项目的投资、建设及经营管理。公司在江苏、辽宁、内蒙古下设三家房地产开发公司,总注册资本12009万元。公司自成立以来在浙江嘉兴、桐乡,江苏泰州、姜堰、靖江、常熟,山东海阳,辽宁沈阳、大连,内蒙古等地成功投资开发相关项目,总面积达200多万平方米。 1.1.3 可行性研究编制依据 1.《大连市金州区地下商业街项目委托书》大连中凯创业投资有限公司; 2.《大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》大政发[2006]39号 2006年1月16日大连市第十三届人民代表大会第四次会议批准; 3.《建设项目经济评价方法和参数》(第三版),国家计划委员会、建设部,2006年; 4.《国家发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号; 5.《大连市金州区国民经济和社会发展“十一五”规划和2020年远景目标纲要》 2005年11月; 6.《金州区商业街规划图》 金州区城市规划局(2009年6月); 7.辽宁省和大连市2008年统计公报中国统计信息网; 8.大连中凯创业投资有限公司提供相关资料。 1.1.4 项目提出的背景 1.项目提出的背景 (1)《辽宁沿海经济带发展规划》为大连沿海地区带来新的发展机遇,也为金州经济振兴增添新的动力。 辽宁沿海港口是东北亚面向亚太地区最便捷的出海通道,沿海经济带已经成为辽宁开放的新亮点和新的经济增长点。大连是辽宁沿海港口最北部的海上通道。所以,大连要发挥东北地区出海通道和对外开放门户的作用,全面参与东北亚及其他国际区域经济合作,提升大连对外开放水平,进一步促进大连市经济发展速度,加快金州区城市化进程步伐,为金州经济振兴增添新的动力。 (2)大连市城市化步伐的加快迫切需要拓展城市空间 大连市是我国首批开放的十四个沿海城市之一,多年来国民经济和社会发展稳步增长。据中国统计信息网2008年GDP排行公布:2008年,辽宁省GDP在全国省级排行列第8位,增长率为13.1%;大连市在全国城市GDP中排在第16位,增长率为16.5%。随着大连市的发展和人民收入水平的提高,大连城市化进程不断加快,城市人口不断增长,迫切需要规划新城区,拓展城市发展空间。 大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划中明确指出:要在统一规划的指导下,加快城市基础设施建设,全面提升城市化水平。“加快南三区向城区转型,增强城市服务功能”。南三区包括